imTalk 52 - mit Birger Ehrenberg

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge im Talk, dem Podcast von Immobilienmanager.

00:00:04: Mein Name ist André Ebert und ich bin Chef Redaktor des Magazines.

00:00:08: Ja heute sprechen wir über ein Thema das – ich denke die ganze Bronze der Zeit bewegt nämlich das Thema Immobiliebewertung.

00:00:13: Immobiliembewertungen um Stress-Test wie viel Wahrheit steckt eigentlich noch im Verkehrswert?

00:00:18: Dazu sprechen mit Berger Ehrenberg.

00:00:20: Berger gehört zudem profiliertesten Immobilianbewertern Deutschlands!

00:00:24: Der studierte Betriebswirt ist gründer und geschäftsführender Gesellschafta von Ena Expert in Mainz, einer international tätigen Immobilienbewertungsgesellschaft.

00:00:33: Er ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.

00:00:35: Fellow der Royal Institute of Charters Affairs Fricks, Lehrbeauftragter und langjähriger Vorsitzender des Bundesverbandes der Immobiliend Investment Sachverständigen

00:00:45: BIS

00:00:46: – schwierige Wörter wie ich finde.

00:00:48: Und vor seiner Spezialisierung auf Bewertung war er unter anderem auch als Markler, Verwalter, Projektentwickler tätig.

00:00:54: Zudem war er von einundneunzig bis sechsundneutig Abgeordneter im Rheinland-Pfälzischen Landtag – auch über seine politische Karriere wird sicherlich mal zu sprechen sein!

00:01:02: Seit fast dreißig Jahren beschäftigt er sich ausschließlich mit der Bewertungen von Immobilien und begleitet Banken, Fonds, Versicherungen und institutionelle

00:01:10: Investoren.

00:01:11: Also mal schön dass du mein Gast bist in dem Podcast.

00:01:15: Wir kennen uns hier jetzt schon eine Weile, deswegen du zu mir auch weil du auch Juro des Immobilienmanager Awards bist.

00:01:21: Von daher das vielleicht zur Erklärung.

00:01:23: Ich fange mit meinen leichten Einstiegsfragen an.

00:01:25: Lieber Bürger, bist Du eher ein Bauchgefühlsmensch oder einen Exelmensch?

00:01:30: Man glaubt es kaum obwohl ich ja Sachverständiger bin und man den Sachverstand immer so mit Zahlen verknüpft und ich auch das mal irgendwann studiert habe so mit Rechnungswesen.

00:01:39: Tatsächlich würde mich selber eher als Bauchmensch bezeichnen.

00:01:43: Jetzt müsste ich natürlich fragen, wie schwer fällt dir dann dein Job?

00:02:14: Pop-Art gemälde Serigraphie von Jörg Göring, den mag ich gerne.

00:02:19: Das würde ich tatsächlich gerne bewerten.

00:02:20: das Geburtstag.

00:02:21: Glaubst

00:02:21: du es wäre eine einfache oder eher eine schwierige Bewertung?

00:02:25: Ich glaube dass es eher eine Schwierige ist weil die Besitzverhältnisse wenn nicht so richtig war relativ komplex sind.

00:02:34: der überraschendste Umstand im Zuge einer Bewertung in deiner Karriere.

00:02:37: Wo du sagst, das war ein sehr überraschenes Ergebnis oder da hat sich hinterher was ganz Komisches rausgestellt?

00:02:43: Du bist mit anderen Erwartungen reingegangen als hinterher etwas rausgekommen ist?

00:02:47: Naja manchmal bekommt man so Fragen gestellt Können Sie mal und wenn dann die Frage ist den Stuttgarter Fernsehturm bewerten?

00:02:56: Dann geht man da vielleicht ein bisschen mit einer anderen Erwartungshaltung dran.

00:02:59: stellt er später fest ob die eigentlichen Ertragsträger oder Umsatzsträge, wo der Keflauer regeneriert wird, stecken ganz woanders als dort, wo man eigentlich gedacht hat, wo sie stecken.

00:03:13: Ich habe gerade schon ein bisschen im Vorgeblänkel erwähnt du warst auch mal Politiker von einundneunzig bis sechsund neunzig im Rheinland-Pfältischen Landtag ich glaube für die FDP-Fraktion weil mich nicht alles täuscht?

00:03:23: Ja das waren wir der Schuld vor meinem Sozialkundelehrer.

00:03:26: der hatte uns in eine politische Richtung Zwingen wollen, also Sprecher hat die Benotung der Kursarbeiten danach orientiert und da ich schon immer eher ein bisschen rebel war habe ich das nicht mit dem machen lassen.

00:03:39: Und bin dann in die andere Richtung, die ja gerade nicht wollte abgedriftet und hab dann zusammen mit anderen die junge Baran aufgebaut.

00:03:49: damals war Guido Westerwelle Bundesvorsitzende.

00:03:51: Ich durfte dann Landesvorsitzer sein hier in Rheinland-Pfalz Und ja, später durfte ich dann hier ins Kommunalparlament.

00:03:58: Da war ich zehn Jahre im Stadtrat in Mainz und tatsächlich auch damals der jüngste Landtagsabgeordnete mit damals zarten achtundzwanzig.

00:04:06: Das ist jetzt ungefähr fünf Jahre her und hat mir viel Spaß gemacht.

00:04:10: Nein, Spaß beiseite!

00:04:11: Es war eine harte Zeit weil ich halt damals auch selbstständig war schon und das waren fünf Jahre, hundert Stundenwochen.

00:04:19: also das war richtig anstrengend.

00:04:22: Danach habe ich gedacht, jetzt mache ich mir einen leichten Job und mache aus dem Wissen.

00:04:27: Ich war immer in der MUW im Branche.

00:04:29: Man sagt, man macht seinen Lebensjahr.

00:04:31: Habe ich mich selbstständig gemacht damals?

00:04:33: Und hab dann nach sechzehn, siebzehn Jahren gesagt, jetzt versuche ich mal damit Geld zu verdienen.

00:04:40: Also mit den Wissen wohl bemerkt und habe mich deswegen für die laufbaren Sachverständigen entschieden.

00:04:47: War geplant so als Einzelkämpfer weiterzumachen hat nicht ganz funktioniert.

00:04:52: Trotzdem meine Frage zur politischen Laufbahn.

00:04:54: Wärst du heute noch mal gern Politiker oder würdest du heute gerne irgendwie, wenn man sich die politische Landschaft anschaut dann nochmal mitspielen wollen?

00:05:03: Nein weil ich weiß wie anstrengend das ist und wie dick die Bretter sind, die man da bohren muss.

00:05:10: Und da ich von Herzen gerne Unternehmer bin und selbstständig bin, käme das für mich nicht in Frage.

00:05:17: aber ja es juckt mich tatsächlich gerade jetzt sehr gegebenenfalls auch, dass die Fahneide liberal wieder hochzuhalten.

00:05:27: Ich glaube das eine solche Partei in der Parteienlandschaft fehlen wird wenn sie dann ganz verschwinden würde.

00:05:36: aber nein ich werde mich diesen Verlockungen nicht hingeben und ich glaube, ich will auch keine mehr.

00:05:42: da diese Ansagen kommen ist alles abgeheiftet von vor sich Jahren.

00:05:48: Also die FDP ist ja gerade auf einem Verjüngungskurs, wie man sieht.

00:05:52: Mit dir würde man dann natürlich einen sehr jugendlichen Menschen gewinnen.

00:05:57: Danke für die Blumen!

00:06:00: Trotzdem, die Karriere schien nicht gradlinisch in Richtung Bewerter zu gehen.

00:06:05: Woher kam quasi die Leidenschaft für ein Beruf den außerhalb der Branche irgendwie so niemand kennt?

00:06:12: Tatsächlich habe ich in ganz vielen Stationen in der Immobilienbranche gearbeitet, immer auf relativ kleiner Flanne da selbstständig und ohne viel Kapital damals ausgestattet.

00:06:26: Mal angefangen in ganz jungen Jahren als Immobiliemarkler hat dann in Mainz und später nach der Wiedervereinigung in Erfurt Büros betrieben mit auch einigen Mitarbeitern.

00:06:37: das auch viele Jahre lang recht erfolgreich machen können.

00:06:42: Dann kam auch dazu, dass ich das eine oder andere Objekt selber errichtet habe.

00:06:47: Also Wohnungen mit Partner zusammen dann auch Gewehrung gehen insbesondere Bürogebäude hier in der Region.

00:06:54: Man hat mich dann noch die Vermietung gekümmert und die viele Jahre lang als Beteiligung gehalten.

00:06:59: Das heißt, ich hab oft auf der anderen Seite gesessen.

00:07:04: Auf der Investorenseite, auf der Vermieterseite Und habe deswegen die Branche kennengelernt, war etliche Maler halt auch bei Notarern haben.

00:07:13: Kaufvertragsverhandlungen, Mietvertrag verhandlungen mitbekommen und ich hab nebenberuflich mein Studium abgeschlossen.

00:07:21: Meine Diplomarbeit damals im Bereich Betriebswirtschaft rechnungswesen da kritische Würdigung des Ertragswert-Verfahrens bei der Wertentwicklung von UBI.

00:07:30: Warum?

00:07:30: Kritischem Würdigungen?

00:07:31: weil mich damals furchtbar geärgert hatte als Markteilnehmer.

00:07:34: das dann irgendwelche Papiere dann meistens hatten sie damals drei, vier, fünf Seiten mit irgendwelchen guten Rechenvorgängen und am Ende standen in dicken Lettern und in Worten da noch mal darunter ein Verkehrswert.

00:07:48: Der aber mit dem Wert den ich damals gesehen habe oftmals nicht so viel zu tun hatte.

00:07:54: also die Theorie, die Praxis war damals noch ganz unterschiedlich.

00:07:58: das hat mich damals dazu bewegt auch als ich anfing als Sachverständiger sehr auf Marktberichte wertzulegen, eigene Marktberichte zu schreiben etc.

00:08:08: Das war damals noch nicht so üblich wie auch die Immobilienbewertung damals weniger von Deutschland zumindest vom Betriebswirt geprägt war als von eher technischen Berufen vornehmlich Architekten, Vermessungsingenieuren.

00:08:24: und von den Vermessern kommt ja auch die Imobilien Bewertung.

00:08:28: Damals als die Bahnsprecken gebaut wurden, hat man die Vermesser gebraucht, um für die neuen Bahnstrecken, für die Bahnhöfe, die dort befindlichen Eigentümer zu entschädigen mit den Grundstücken, die natürlich dann entfallen sind.

00:08:45: Und nachdem diese Entschädigungsmethode dann etwas perfektioniert wurde, haben sich aus der Branche der Vermesser englische Wehe dann eben die Bewerter entwickelt.

00:08:57: und noch heute, wenn man in Deutschland Vermessungswesen studiert, hat man schwerpunktmäßig auch die Immobilienbewertung Nur im Land, wo dann relativ viel auch theoretisches Wissen aufgebaut wurden nämlich in UK.

00:09:12: Da hat sich das schon sehr frühzeitig wegentwickelt von diesem Berufsbild hin zu Kaufleuten die eben mehr Marktverhältnisse da hatte ein Angebot Nachfrage Verhältnisse dann beleuchtet haben.

00:09:23: Was muss man als Immobilienbewerter eigentlich mehr mit bringen?

00:09:26: Mathematik oder Menschenkenntnis?

00:09:30: Also Die gesamte Immobiliebranche ist Und das wird sie auch bleiben, weil möglicherweise hast du noch eine Frage in Richtung KI dann später im Petro.

00:09:41: Ein People-Business und natürlich hat man es immer mit Menschen zu tun.

00:09:46: aber unter dem Strich ist Immobilienbewertung jetzt weniger Menschenkenntnis als Datenkenntnis und eine Menge an Erfahrung in ganz vielen Essetklassen.

00:09:56: also man kann da nicht diejenigen der die größte Datenbank hat nach den besten Gutachten.

00:10:03: Das ist sicherlich nicht der Fall, sondern es ist tatsächlich so, dass man viel Erfahrung braucht aktuelle Daten und einen dreihundertsechzig Gradblick.

00:10:14: Wenn man sich die Immobilie anschaut worauf wir öffentlich bestellten Vereidigte aber auch diejenigen gut achte, die Investmentimmobilien bewerten namentlich diejenigen, die im Bundesverband der Immobilien Investmentsachverständigen organisiert sind großen Wert legen, dass wir die Mubilien selber besichtigen.

00:10:33: Also keine Besichtige rausschicken und welche Studis, die dann Fotos machen von innen und von außen, damit er weiterfahren sondern wirklich uns mit all den Eindrücken in Ruhe versehen, die wir haben wenn wir eine Mubile hier reingehen.

00:10:49: Jetzt geht's mir als Journalist so, gerade wenn man immer wieder das Gleiche sieht.

00:10:53: In dem Fall du ja wahrscheinlich auch der immer wieder die gleichen Techniken Immobilien.

00:10:57: also es wiederholt sich ein Stück weit immer alles dass man so eine Art Sättigkeitsgefühl entwickelt.

00:11:03: in Redaktionskonferenzen merken wir das immer wieder dass wir sagen Wenn wir Themenvorschläge durchgehen aber das habe ich doch alles schon mal gehört Das können wir jetzt noch nicht schon wieder durchkauen.

00:11:11: Geht es dir erlebt man das auch als Sachverständiger?

00:11:14: Dass man mit einer gewissen Ich kenne das schon alles Mindset quasi in eine Immobilie reingeht?

00:11:21: oder ist es wirklich weißes Blatt Papier, du bist völlig befreit von allem was vorher war und gehst völlig wertfrei in so eine Immobile rein?

00:11:27: Na

00:11:29: Wertfrei geht man natürlich nicht ein weil man sich vorher natürlich beschäftigt hat mit Unterlagen.

00:11:34: Und gegebenenfalls kennt man die Immobilien ja auch schon zu der früheren Begehung oder Bewertung.

00:11:40: aber es ist natürlich so dass da einen gewissen Gewöhnseffekt auftreten kann.

00:11:44: gegen den muss man arbeiten In dem Moment, wo ich mich dran gewöhnt habe und renne dann durch eine Logistikimmobilie nur weil es die Fünfzehnte ist, die ich in einem Monat besichtige.

00:11:56: Dann durch und achte nicht auf die Feinheiten.

00:11:58: Ich gucke mir den Bodenbelag an.

00:12:03: Nach der Bodenbelastbarkeit schaue ich mir nicht an wie ist die Funktionalität?

00:12:08: Gibt es ausreichende Rangierflächen im Außenraum?

00:12:10: Es gibt Erweiterungsflächen für die Logistiken.

00:12:12: mobilieren diese Dinge wenn wirklich mit allen Sinn parat bin, deswegen ist es auch wirklich anstrengend so eine Besichtigung.

00:12:21: Dann sollte ich den Job lieber nicht machen.

00:12:24: Du hast in deiner Karriere, obwohl du gerade erstmal ja dreiunddreißig bist wie wir gerade festgestellt haben, zahlreiche, ich sag mal Krisen schräg-schräg Markzyklen miterlebt?

00:12:35: Welcher Markzyklus hat dich als Bewerter eigentlich so am meisten geprägt?

00:12:40: also wo würdest du sagen Gerade hat man so das Gefühl, auf dem Fonds stehen in einer schwierigen Situation.

00:12:45: Bei Banken hört man viele Bewertungsthematiken.

00:12:48: was wo so oft aus dem Rückblick betrachtet die prägenste Zeit für dich als bewährter?

00:12:55: Ich hatte mir überlegen ob es jetzt wirklich die Finanzschritt im Mobilmarktkrise war, Tatsächlich diese Multikrise ist, die wir seit dem Jahr zwarteinundzwanzig erleben.

00:13:08: Ich glaube tatsächlich das sind die Krisen in denen immer noch drin sind wo man am Anfang gesagt haben Gottes Willen sprecht nicht von Krise als damals das Thema nur die Pandemie war weil der hat sich ja sehr viel plötzlich für dicke Ende.

00:13:25: da kannten wir dann es kannten früher nicht also welche Schatten und Schließungen von Hotels Restaurants Man musste auf den Parkplätzen ein paar Meter Abstand halten zum benachbarten Auto, damit nur ja kein Virus durch die beschlossenen Scheiben überspringt und solche Dinge.

00:13:42: Das kannte man nicht.

00:13:43: Und das hat sich jetzt sehr fortgesetzt.

00:13:45: eine Krise löst die andere ab.

00:13:46: also das ist schon eine Challenge.

00:13:48: aber wenn mal mit Leuten spricht sie so sagen wir anfangen vierzig sind eigentlich in ihrer beruflichen Laufbahn immer nur Abwärts Only gekannt haben, bis dann plötzlich mal das Ding gegen die Wand gefahren war.

00:14:04: Und man jetzt gar nicht mehr weiterweist, weil man sozusagen nur Prinzip Hoffnung lebt und dann quasi diese blöden Sprüche immer wieder neu erfindet, bis Heaven in Twenty Seven uns noch schwach sind.

00:14:19: Dann ist man glaube ich auf dem falschen Weg wenn man schon ein paar Jahre länger erlebt und damit will ich aber für mich nicht rausnehmen dass ich das weiß.

00:14:28: was ich für mich zumindest jetzt einfach mal begriffen habe, ist wenn man immer nur hofft es wird jetzt besser und wir warten jetzt mal darauf dass es besser wird dann hat man das nicht begreifen weil wir sind in einer in einem verändert markt und man muss sich jetzt mit diesem veränderten markt auseinandersetzen.

00:14:47: darauf zu warten.

00:14:48: Das ist mal wieder wie früher.

00:14:50: Das ist zumindest meine persönliche Einschätzung.

00:14:53: Das ist jetzt weniger etwas, was mit dem Beruf zu tun hat, sondern generell wie man mit so einer Krise angeht.

00:14:59: Man muss lernen mit dieser Krise zu leben und das Beste daraus zu machen.

00:15:04: Du bist international sehr viel unterwegs hast gerade schon erwähnt dass du viele in den Staaten und UK und Co unterwegs bist.

00:15:12: geht man dort mit dieser Krisenabführungszeichen anders um?

00:15:16: Oder ist es ein typisches deutsches Phänomen, das du grad beschrieben hast?

00:15:21: Es ist, glaube ich ein Phänomen was sehr stark in Deutschland auftritt.

00:15:25: Weil man gerne mal nach hinten guckt weil man sich auch gerne einmal in Problemen sucht und die dann besonders beleuchtet.

00:15:38: Man hofft dann wenn man auf die Straße geht dass sich Probleme dadurch lösen lassen.

00:15:43: das merkt man jetzt bei dieser Umweltsung der Industrie wo sich einfach vieles vieles ändert auf die Straße gehen, damit sie ihre Arbeitsplätze erhalten können.

00:15:54: In Betrieben, die schon lange nicht mehr in der Lage sind diese Arbeitsplätzen zu finanzieren zumindest perspektivisch nicht.

00:16:01: Das ist sicherlich stürmgestorcht findet man aber auch in anderen Ländern.

00:16:04: also ich will jetzt sich die Geldbesten zitieren Aber muss man nicht so weitgehen?

00:16:09: gibt solche Entwicklungen auch?

00:16:11: In den Staaten ist es tatsächlich ganz anders.

00:16:13: da sind die Leute in der Regel anders drauf Es sei denn Sie sind auf dem flachen Land Und Sie haben dort auch Ihre Ängste.

00:16:21: Also, nicht zuletzt das sind ja die Wähler, die auf den gegenwärtigen Präsidenten gewählt haben weil sie einfach Angst haben, weil sie gerne ihre alte Zeit wieder zurück hätten mit Detroit und Chrome.

00:16:34: Das erleben wir nicht nur in USA sondern auch in unseren ländlichen Regionen.

00:16:38: gerade muss man so leider sagen

00:16:40: Ja

00:16:41: Die Angst vor dem Ungewissen Auch mit stückweit menschlich muss man ja sagen, die Immobilienbranche steckt trotzdem seit zwei Jahren gefühlt in der Dauerdiskussion beim Thema Bewertung.

00:16:51: Zumindest ist mein Eindruck überall schwebt immer das Thema Bewerbung Unsicherheit im Raume.

00:16:57: sind heute Bewertungen eigentlich schwieriger als noch vor fünf Jahren?

00:17:01: Auf jeden Fall!

00:17:03: Sie sind deswegen schwieriger weil man vor fünf jahren sich nur der Diskussion wählen musste warum man denn jetzt bei der letzten Ankaufsbewertung nicht so sportlich dran gegangen ist, wie bei der Ankaufsbewertung einige Monate später.

00:17:18: Weil die Märkte eigentlich nach oben keine Grenzen kannten weil das Geld nichts gekostet hat und weil es letztendlich immer nur Verhandlungssache war und die Frage war wer gewinnt jetzt nur in der strukturierte Bieterverfahren oder wann macht man den Deckel drauf?

00:17:36: Und sage okay mit diesem Preis bin ich als Verkäufer zufrieden!

00:17:38: Das hat sich ja komplett geändert.

00:17:41: Wir sind immer noch in diesem Transformationsprozess drin, der nur seit, ich sag mal gefühlt Mitte zweiundzwanzig als man dann begriffen hat auch Hopla.

00:17:49: Die Zinsen sind ja wirklich höher.

00:17:50: und was machen wir jetzt?

00:17:53: Nicht zuletzt weil da ganz viele Darlehen erst noch auslaufen werden wo dann die Banken natürlich vor der Frage stehen, Ja, was machen denn jetzt?

00:18:04: Prologieren wir oder prologieren nicht?

00:18:07: also diese Situation ist schwieriger.

00:18:11: Hinzu kommt in meiner Ansicht nach, dass ja die Themen, die klassischen, die dich wahrscheinlich betreffen.

00:18:16: Ich finanzieren Zinsen, Mieten

00:18:17: etc.,

00:18:17: dieten so die ganz klassischen Themen.

00:18:19: Dazu kommt jetzt halt sowas wie Energie und also eine Single-Tennelbüro Immobilis auf einmal nicht mehr so viel wert, wie das vielleicht noch vor zehn, fünfzehn Jahren der Fall war.

00:18:30: Was sind so die größten Faktoren, die deine Arbeit schwieriger machen?

00:18:38: die Schwierigkeit aus Transaktionen, die wir mitbekommen und natürlich von der Anzahl her deutlich geringer sind.

00:18:46: Diejenigen Transaktion zu identifizieren, die unter Druck pastiert sind also wo es gibt so diesen schönen deutschen Begriff, den gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht entsprechend.

00:18:58: Also zitiere ansatzweise die Legale Definition des Verkehrswertbegriffs aus dem Baugesetzbuch Und da ist eben die Rede vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr und alles, was so unter Druck passiert.

00:19:09: Das kennt man auch in den internationalen Marktwälder.

00:19:12: Definitionen steht es eh nicht drin.

00:19:15: das muss aussortiert werden weil es keine Validen kommt sind.

00:19:18: Die darf man nicht verwenden.

00:19:20: und nicht zuletzt aufgrund der Refinanzierungsthematik werden in der Zukunft immer mehr oder zumindest sehr viele dieser Verkäufe unter Druck stattfinden von Gesprächspartnern vorgehalten.

00:19:36: Ja, warum hast du denn das Bürogebäude in Frankfurt jetzt, obwohl es gut vermietet ist?

00:19:42: Jetzt im Richtung Zwanzigfahrers, ich war einfach jetzt mal sehr stark bewertet.

00:19:47: Wir sehen es eher bei den Fünfzehnfachen weil wir haben auch schon solche Verkäufe gesehen.

00:19:51: Das ist die Schwierigkeit.

00:19:52: da muss man sehr viel mehr recherchieren und der Markt ist in Deutschland nicht transparent.

00:19:57: Da muss man die richtigen Leute kennen und vielleicht Hintergrundinformationen zu bekommen, ob denn diese oder jene Transaktion unter Druck stattgefunden hat.

00:20:07: Und dann sind die Capraids, die sich daraus... ...oder netto-engineered ziehen, sich davor ergeben da nicht verwendbar.

00:20:14: Gibt es überhaupt derzeit einen echten Marktwert?

00:20:17: Oder wie siehst du so die Momenteaufnahme?

00:20:20: Doch!

00:20:20: Die Marktwerte gibt das natürlich.

00:20:22: Die Märkte haben sicher auch sehr stark konsolidiert.

00:20:24: also im Bereich fast alle Essentlassen hat sich ein neues beies Niveau ergeben.

00:20:31: Da sind wir deutlich runter, ich nenne jetzt mal als Beispiel eine SIP-Lasse mit der wir sehr häufig zu tun haben.

00:20:35: Mit der ich persönlich auch sehr gerne umgehe, das ist die Hotellerie.

00:20:39: Da hatten wir eben auch Faktoren, die mal so in Richtung von zwanzig bis achtundzwanzigfach gegangen sind, wenn man ein neues Hotel irgendwo mit einem Mietvertrag und einen sehr guten Betreiber an den Markt gebracht hat.

00:20:53: Und da sind wir jetzt in aller Regel unternehmen zwanzigerfach.

00:20:56: Es gibt Ausnahmen, die da rüber liegen.

00:20:58: Das muss dann aber auch absolut der richtige Standort sein und der richtige Betreiber sein.

00:21:02: Das heißt wir haben eine Marktkorrektur gesehen, die sechs, sieben, acht Jahresmitteln umfasst hat es schon dramatisch ist bei Einzelhandel ist bei Wohnen, aber Wohnmobilien kommt sehr darauf an wo's ist Aber bei Wohnmobilen natürlich klassischerweise auf der Fall Da hat sich doch der Markt schon neu gefunden.

00:21:22: Deswegen ist Bewertung möglich Und auch machbar sorgfältig vorgehen.

00:21:28: Also es wird jetzt nichts, wenn ich mal einfach mal so ein bisschen drüber gehe, sondern man muss wirklich sehr, sehr sorgfähig insbesondere die Kapitalisierungszinsätze ableiten.

00:21:37: aus dem Markt geschehen Stichtabs genau und man muss sehr viel mehr recherchieren als das vorher der Fall war.

00:21:44: Man hört immer gerade von den Researchern, weil man mit denen spricht dass sich die Preisverstellungen von Käufern und Verkäufern noch nicht getroffen hätten um ein neues Marktgleichgewicht irgendwie darzustellen.

00:21:54: wie weit sind denn Preiß- verstellungen aus deiner Erfahrung wirklich noch auseinander.

00:22:00: Also was mir an diesen Diskussionen nicht gefällt, ist dass man sich in einer Flughöhe bewegt wo der Blick aufs Detail dann verloren geht.

00:22:11: also was meine ich damit?

00:22:13: Ich meine damit das wenn man als Researcher dann sagt naja die Märkte haben sich noch nicht getroffen diese Dessen jenes passt noch nicht zusammen.

00:22:23: und dann stimmt es zwar auch so Moodo aber stimmt im Einzelfall eben auch.

00:22:27: Und es gibt durchaus eben auch Transaktionen, wo der Bedarf sehr groß ist und wo sich auch mehrere Bieter gleichzeitig um eine Liebe üben.

00:22:38: Das mögen jetzt vielleicht vermehrt Family Offices sein nicht mehr so sehr die Formbranche und dort eher der Spezialfonds als der offene Publikumsfonds.

00:22:48: aber auch dort gibt es ja Ankäufe Erhebliche Mankäufe, zum Beispiel letztes Jahr ein großer Markteilnehmer der ein Objekt in Paris verkauft hat für rund siehmundet Millionen.

00:23:05: Da gab es auch diverse Kaufinteressenten die sich darum gekümmert haben und deswegen bin ich immer dagegen zu verallgemeinern dass man sich nicht trifft.

00:23:14: ja Es gibt ganz ganz viele Bleiben in der erste Klasse Büro-Büroimmobilien wo sich Kaufinteressen Gedanken darüber machen.

00:23:21: Wo ist meine Fantasie?

00:23:23: Krieg ich diese Immobilie ohne erhebliche Investitionen neu vermietet, kriege ich sie auch in der Zukunft zu höheren Mieten vermietet.

00:23:31: Passt die Lage dazu?

00:23:33: Ist der Bedarf für die Lage überhaupt da?

00:23:36: Das sind Diskussionen, die wird man vermehrt sehen.

00:23:39: also nicht jede Büroimmobilie bleibt und das wissen wir Konversion geht aber auch nicht überall.

00:23:45: Also werden Branded-Büro Immobilie vorfinden in den nächsten Jahren, wo man dann möglicherweise eine Marktbereinigung haben wird.

00:23:56: Wie sie nach dem Fördergebiet gesetzt, nachdem das ausgelaufen war auch in den neuen Bundesländern gesehen hat.

00:24:05: Da gab es eben sehr viele Büroimmobilien, Hotels

00:24:08: etc.,

00:24:10: die einfach nicht gelaufen sind.

00:24:12: und Schlimmstenfalls bleibt der Liquidationswert.

00:24:15: Das ist natürlich sozusagen das Horrorszenario und es betrifft dann auch nur relativ wenige, aber man muss die Einzelfallbetrachtung machen.

00:24:24: Also darauf sollte man großen Wert legen und wir sind ja als Sachverständigen, als Immobilienbewerter diejenigen, die sich die Immobilie gemacht gucken.

00:24:31: Wir sehen es immer von unten.

00:24:32: ... der Immobilienbranche und ich habe manchmal so ein bisschen ein Problem damit.

00:24:39: Wir haben selber eine Research Abteilung bei uns in der Firma mit drei, vier Wirtschaftsgeographen sind ständig in der Diskussion sozusagen die gegenseitigen Perspektiven einzunehmen... ...und uns besser miteinander verständigen zu können, damit unsere Marktberichte dann auch passend zu den Guter.

00:24:56: Ist das eigentlich gerade für dich nicht eine super spannende Zeit?

00:24:58: Und auch eine tolle Zeit weil du bist Krisenmanager ihr habt mehr Macht als Bewerter und es ist ne Ja, eine spannende Zeit die ganz viele Facetten für euch eigentlich aufzeigt

00:25:09: oder?

00:25:10: Auf jeden Fall.

00:25:11: Also ich mache das unheimlich gerne bin ja jetzt tatsächlich auch schon im Alter wo der andere mal so langsam vielleicht an seinen Ruhestand anfängt zu denken.

00:25:20: Das ist bei mir noch keineswegs der Fall weil ich schlicht und ergreifend Spaß habe mit dem Auch was wir machen.

00:25:26: das hängt damit zusammen dass es über uns in der Firma war einer Experts das Nachfolgeproblem gelöst haben.

00:25:33: Das heißt, es gibt drei jüngere unterschiedlichen Generationen also von die vierzig bis Anfang fünfzig bei Herren, die jetzt noch eingestiegen sind und wir machen es zu fünft Brigitte Adermond ich als Gründer dabei und das macht sehr viel Spaß.

00:25:53: Es ist wirklich eine spannende Zeit.

00:25:55: man kann viel daraus machen aber es ist auch anspruchsvoll.

00:25:59: Ich kenne mich mit Bewertungen natürlich nur in dem Fall aus, was ich so lese und wahrnehme.

00:26:04: Nehme ich mal eine ganz praktische Bewertung mit?

00:26:05: Da kommt ein Kunde auf dich zu und will etwas bewertet haben.

00:26:08: Wie gehst du vor?

00:26:09: Was macht man dann?

00:26:11: Und wie lange dauert so eine Bewerting?

00:26:15: Also nehmen wir jetzt mal so eine klassische Büroimmobilie hier.

00:26:18: Dann brauchen wir erst einmal einen Satzunterlagen oder das klassische vom Rundbuch bei Flächenberechnungen etc... weil natürlich muss die Fläche stimmen, damit man anständig kapitalisieren kann.

00:26:30: Ich bleibe jetzt mal bei Ertragswert-Objekten, das ist also die wenige Essetlasse.

00:26:35: Dann wird der Markt weicherschiert und es wird ein Marktbericht erstellt von den Researchern.

00:26:42: Man wird mit denen diskutieren sowohl über Mietansätze als auch Sektorale, regionale Mietan.

00:26:47: setze.

00:26:48: dann natürlich der Investmentmarkt.

00:26:50: findet man genügend Sales Comparables Da oder dort, guckt man natürlich auch mehr in den Grundschutzmarktbericht des Gutachtenausschusses.

00:26:59: Wohlwissend dass die dort ausgewerteten Daten eben auch schon ein bis zwei Jahre zurückliegen können sich die Marktverhältnisse seitdem verändert haben können.

00:27:08: dann wird im Ortstermin vereinbart, dann guck man sich die Immobilie an schreibt alles das auf was einem auffällt positiv für negativ Schaut auch ein bisschen auf den Zustand, was die Immobilie selber angeht.

00:27:23: Gibt es technische Mengen?

00:27:24: Wie ist der energetischen Zustand so weit man ihn erkennen kann?

00:27:27: Dann werdet man natürlich auch Energieausweiser aus.

00:27:30: Man wertet Betriebskostenabrechnungen aus und dann gewinnt man eigentlich relativ gutes Gefühl dafür wie die Immobilesituiertes.

00:27:40: und dann kann man davon ausgehen sein und achten Aufbauen, es ist bei uns immer ein Teamarbeit was modular erfolgt.

00:27:47: Das sind dann bei uns im Office dann auch qualifizierte Kollegen die anderen bei der redaktionellen Vorbereitung helfen.

00:27:54: mit denen diskutiert man von Anfang an welche wertrelevanten Daten man denn übernimmt und dann kommt irgendwann mein Entwurf raus.

00:28:01: Dann geht das nochmal durch zwei weitere Hände damit noch mal unabhängige drüber gucken Dann wird begriebsblind, wenn man so eine Immobilie bewertet.

00:28:11: Früher als ich es allein gemacht habe war das ganz schlimm.

00:28:13: Da hab' mich dann teilweise nicht lange dran gesessen und begrübelt wie komme ich denn da aus der Nummer raus?

00:28:18: Und wie löse sich dieser Legendes Problem?

00:28:20: Wenn man das intim macht ist das sehr viel leichter.

00:28:23: Und irgendwann gibt's einen Finalentwurf den man dann insofern das vereinbart ist an den Auftraggeber schickt.

00:28:31: Wie lange dauert so ne Bewertung von Erstkontakt bis fertig

00:28:37: Wenn man die Unterlagen zur Verfügung hat, zwischen Ortstermin und finalen Entwurf zwei Wochen ist denke ich mal das ein Minimum.

00:28:48: Man kann es natürlich auch versuchen schneller hinzubekommen.

00:28:51: aber wir brauchen noch Behördeninformationen also Altlasten, Katastasau, Lastenauskunft diese Dinge und da sind wir auf Behördelaufzeiten angewiesen.

00:29:01: vieles bekommt man nicht online.

00:29:04: Bist du so der Engpass?

00:29:06: Zwei Wochen.

00:29:07: Ich hatte jetzt deutlich mehr Zeit gerechnet von euch.

00:29:09: Der Vorlauf ist natürlich da, wenn man halt die Kapazität ausgelastet hat dann muss man warten bis der nächste Zeit slotter heißt damit wir wieder neues Gugachten reinkleben kann.

00:29:22: deswegen dauert es in der Regel schon sagen ein zwei Monate wenn's eilig ist aber normal in der Branche ist tatsächlich das gut.

00:29:32: achten eine längere Vorlaufzeit haben auch

00:29:34: noch.

00:29:35: Jetzt hast du gerade ganz viele Datensätze beschrieben, die man eigentlich ja super in eine KI hauen könnte und am Ende kommt da irgendein Wert bei raus.

00:29:42: Ich kippe noch alles das rein was Du als Datenbestand sowieso schon in Deiner Firma hast um die KI quasi anzulernen Und am ende des Tages kannst Du eine Bewertung innerhalb von einer Stunde mit einem Knopfdruck machen.

00:29:53: Strafmicht lügen.

00:29:56: Jede Mobilität ist anders.

00:29:58: Selbst zwei nebeneinander befindliche Mobilien können völlig unterschiedlich bewertet sein.

00:30:05: Das ist nicht nur eine Frage der Mietverhältnisse, das ist auch teilweise Frage der Technik, Medientrennung etc.

00:30:14: Muss ich sehr detailliert damit beschäftigen?

00:30:16: Man kann gegebenenfalls im Bereich Eigentumswohnungen und vielleicht auch bei Einfamilienhäusern die aber auch sehr individuell sind durch KI näherungsweise einen Wertkorridor beschreiben.

00:30:32: ist das ganz schwierig.

00:30:33: Dafür sind die zu individuell und dann taugen auch diese Datensätze nichts, weil sie bezählen sich immer auf völlig andere Immobilien und das macht die Sache insofern.

00:30:45: oder würde es sehr schwierig machen, die Berechnung über eine KI durchzuführen bei den wertrelevanten Daten, indem wir individuelle angepasst werden müssen?

00:30:54: Was sicherlich sinnvoll ist, Wirklicherweise auch irgendwann das Thema Baubeschreibung, wobei es gar nicht so ins Gewicht fällt unter dem Strich.

00:31:08: Da kann man sich schon helfen lassen und natürlich wird es so sein dass das Massengeschäft zum Beispiel bei Banken kleiner Lebensbereich ist einmal ähnliche Immobilien sich dann zukünftig mit Hilfe von sehr viel Schlanker abbilden lassen.

00:31:25: die Frage die dahinter steckt.

00:31:27: ich will jetzt einfach mal den Elefant im Raum noch mal beschreiben, wenn ich die Frage brauche man denn dann später noch so viele Bewerter wie jetzt?

00:31:38: Ich bin der Meinung ja.

00:31:41: Weil man kann vielleicht den könnte theoretisch den ein oder anderen Nachwuchsbewerter, der ähnlich wie bei Anwelten, die auch keinen benötigen der Vertreger liest einsparen.

00:31:55: aber die Seniorsachverständigen wachsen nämlich auf Bäumen.

00:32:00: Sie müssen ja von A bis Z mal das Lernen, wie es geht.

00:32:04: Und genau das funktioniert eben nicht wenn ich dann irgendwann mal den Nachwuchskappe und ich glaube aber tatsächlich dass sich das Berufsbild ändern wird.

00:32:13: Es wird sich insofern ändern als das in der Zukunft die der beratende Ansatz sehr viel mehr einnehmen wird.

00:32:22: also wir merken jetzt schon gerade weil die Unsicherheit hier auch bei unseren Auftraggebern groß ist Was soll ich mit dem Wohnstück machen?

00:32:30: Wir wollten eigentlich ein Bürogebäude bauen.

00:32:32: Können wir nicht einen Hotel draufbauen oder eine Mixeduse, welche Nutzungsart ist gefragt?

00:32:38: Was kriegen wir für eine Miete?

00:32:39: Was kostet das Ganze?

00:32:42: Wie lange sollen wir es halten?

00:32:44: Lohnt sich die eine oder andere Mobilität zu verkaufen oder sollen wir sie erstmal vermieten

00:32:48: etc.,

00:32:49: sollen wir selbst investiert als der Käufer machen?

00:32:52: Solche Fragen kommen jeden Tag und zwar in einer zunehmenden Häufigkeit.

00:32:56: Das heißt, wir werden als Immobilienwärter zumindest diejenigen, die das schon ein paar Jahre machen eine feste Überzeugung mehr zu Immobilie beratern Experten werden, die einen Riesen fordern haben Wir kriegen keine Provisionen!

00:33:12: Wir sind nicht an einem Geschäftsabschluss, an irgendeiner Anbahnung oder andere Richtungen interessiert sondern wir sind diejenigen die einfach unabhängig versuchen Klarer Faktenlage und Berechnungen, Wirtschaftlichkeitsberechnung

00:33:27: etc.,

00:33:28: Internal Rate of Return Berechnung usw.

00:33:32: eine Beratungsleistung anzubieten für Kunden, die es brauchen.

00:33:37: Und es gibt ganz viele, die eben nicht eigenen Starfarben in dem Bereich der das alles auch gelernt hat.

00:33:44: Ich denke jetzt mal insbesondere an den Bereich der Family Offices, die sich hervorragend im Bereich Firmenbeteiligung auskennen, den Bereich Aktien.

00:33:53: Aber wenn es dann von den Finanzanlagen hin zur Immobilienanlage geht, dann hat man gerne zumindest noch eine Sektorpinion und spätestens da will man eben gerade nicht eine künstliche Intelligenz.

00:34:08: Sondern man hätte dann gerne Stichwort wieder People Business jemanden, dem man vertraut und dem man dann vielleicht nicht als einzig, aber dem man einfach als nachhaltige und seriöse Ratgeber braucht.

00:34:21: Ist diese KI-Meinung, die du mir gerade erzählt hast.

00:34:24: Ist das Konsens oder musst du sie bei dem Kunden immer wieder führen?

00:34:27: Schrägstich kommt der Kunde öfters auf dich zu und sagt ich habe da schon mal die KI gefragt.

00:34:30: Die hat so ein bisschen den Korridor ausgegeben.

00:34:32: und musst du das immer wieder bei Kunden erklären?

00:34:36: Überhaupt nicht weil auch die Frage kommt nicht.

00:34:40: Weil der Kunte ist eben auch nicht schaffen würde einen Korridur für bestimmte Immobilien auszuweisen.

00:34:48: klarer gibt es Marktberichte, die Korridoren beschreiben.

00:34:52: Aber Stichwort Marktbericht.

00:34:55: gehen wir erst mal auf den Bereich Mieten.

00:34:58: in dem Maklerreport sind natürlich Spitzenmieten, Durchschnittsmieten genannt.

00:35:02: es gibt Teilmärkte wo man dann schauen kann.

00:35:05: aber was ist denn das geheime Wissen der Makler?

00:35:08: Die Effektivmiete also?

00:35:10: sprich welche Zugeständnisse muss ich denn üblicherweise als Vermieter gerade machen für diese Hineologie hier damit?

00:35:18: Und dann versucht man den Spagat einerseits die Nominalmiete hochzuhalten, weil vorgeblich das den Wert hochhält über den vervielfältiger und auf der anderen Seite natürlich dem Mieter zu überzeugen dass er das Geschäft seines Lebens macht wenn er genau diese E-Movie jetzt anmietet.

00:35:34: Das funktioniert eben nur dann wenn eine Intransparenz da ist in dem Bereich Incentives im Bereich Sublis also wie viele Untervermitte gibt es eigentlich in dem Talmarkt usw.

00:35:44: Da gibt's einige Markler die sind ja sehr offen.

00:35:47: Mit denen kann man das sehr offen diskutieren.

00:35:50: Aber natürlich ist es auch eine Hilfe der Anbahn eines Mietvertrages, wenn ich dem Mieter sagen kann, dass bei den Supergeschäftsfassungen gemacht hast und den Termin des Gleiches sagen kann.

00:36:01: Dann kommt's möglicherweise zu einem Miet Vertragsabschluss.

00:36:04: Und ähnlich ist es beim Verkauf auch.

00:36:07: Die Immobilienbranche lebt zum großen Teil von Intransparenz.

00:36:11: also da ist der Verkäufer, der sagt, wenn er freiwillig verkauft wurde merkt Das ist jetzt wirklich ein guter Deal.

00:36:16: Also ich gehe zum Notar, also das hätte ich jetzt nicht gedacht, dass machen wir und der Käufer sagt genau das gleiche ob beide recht haben.

00:36:24: im Zweifel Grinsen so beide wenn sie beim Notar rauskommen was sehr gut ist.

00:36:28: aber das zeigt dann erst die Zeit ob der Käufer glücklich wird mit der Immobilier oder Verkäufer sich ärgert als er es verkauft hat.

00:36:37: Das ist ein gut alter Incentiv.

00:36:39: Früher hat man da viel öfter drüber gesprochen, ich kenne einige Fälle wo die Incentives gerade sehr hoch sind.

00:36:44: Selbst in sehr prominenten Lagen werden ganz hohe Incentifs gegeben.

00:36:49: Nimmst du das auch so wahr?

00:36:52: Ja, das nämlich war insbesondere im Ausland also bei jetzt gerade die letzten zwei Tage in London.

00:37:00: Da kommt es ein bisschen rauf an, wo man ist aber da sind auch mal zwanzig Prozent die Regel oder nicht die Regel, aber das findet man dann eben oft.

00:37:07: Dass man sagt okay zwei Jahre Mietfrei bei einem zehn Jahres-Mietvertrag ist kein Thema und je nach Essetasse findet man es sehr häufig insbesondere im Bürobereich in den Bürogebäuden wo man einfach ansonsten der Stand hätte.

00:37:22: Bevor wir jetzt noch weiter tragen bevor wir auf dem Betriebskosten auch noch hängen bleiben etc... bei einer Romanz-Libern-Meter, bei der die Betriebskosten zahlt und bei den Mieten kriegen wir dann in ein paar Jahren tatsächlich auch einen echten Kälschloch wieder an.

00:37:36: Jetzt kenne ich aus der Szene der geschlossenen Fonds – das ist jetzt ein fieses Thema – aber aus der Zähne der geschlossenen Fonds kenne Ich durchaus zahlreiche selbst ernannte Gutachter, die sich dann so Fong-Ratings gemacht haben Und da merkte man, dass da durchaus einige Gefälligkeitsthemen unterwegs waren.

00:37:53: Wie begegnest du dieser Kritik wenn die an euch herangebracht wird?

00:37:58: Wir machen keine Gefälligkeitsgutachten im Gegenteil.

00:38:02: Das ist eine sehr kurz gedacht, wenn man so was machen würde.

00:38:06: Weil in dem Moment wo und da kann man wirklich sagen, der ist der Markt dann doch sehr transparent zumindest im Nachhinein stellt man dann sehr schnell fest dass man die Spanne überreizt hat.

00:38:19: also ich habe solche Anfragen auch aus dieser von ihr jetzt beschriebenen Branche tatsächlich noch nie gehabt.

00:38:26: Ich hatte auch noch nie von irgendwelchen unziemlichen Fragen so nach dem Motto, wie wäre es denn wenn Sie jetzt das Objekt um zehn Prozent aufwerten?

00:38:35: Kriegen sowas ab oder sowas?

00:38:37: noch nie und ich mache das jetzt seit dreißig Jahren.

00:38:40: Also ich habe uns seit sechsundneinzig mal eine öffentliche Bestellung bekommen und bin jetzt seit dreizig Jahren in der Branche.

00:38:46: Einen zwanzig Jahre gibt's ehemals Experts und noch nie haben wir solche Ansinnen bekommen.

00:38:54: Da bin ich eigentlich recht stolz darauf, weil das zeigt dass die Branche einen hohen Stellenwert hat und auf eine hohe Eigenständigkeit genießt.

00:39:02: Und anderswo gesagt Auftraggeber, die uns auch mit unserer Meinung nicht ernst nehmen und versuchen würden einfach nur ihre Sicht des Marktes durch zu drücken.

00:39:13: Mit denen werden wir nicht glücklich und sie werden noch mit uns nicht glücklicher.

00:39:16: damit rede ich jetzt der persönlichen Situation, sondern von den Sachverständigen Kollegen die ich kenne.

00:39:24: Normalerweise alle die Kollegen, die im BIS organisiert sind.

00:39:30: Wir haben alle so viele Kunden und das ist ein vielseitiges Geschäft und es gibt nicht zuletzt deswegen auch die Vorgabe des Kapitalanlagegesetzbuches mit Einnahmegrenzen.

00:39:44: Und die Unabhängigkeit muss man warnen.

00:39:46: Das ist sicherlich etwas, wo man jeden Tag sich immer wieder neu erinnert, musst du sagen hier das es ein Kunde unter vielen und natürlich gibt es immer mal Diskussionen mit dem anderen, der einfach nicht einsieht dass man anderer Meinung ist.

00:40:01: aber das ist eher die Ausnahme.

00:40:04: okay gut zu hören.

00:40:07: trotzdem In der Branche ist das Thema Bewertungswohleralperktentwicklein Bengkern, Asset Manager.

00:40:12: Überall schwebt das Thema Bewertung in den Gesprächen die man so führt?

00:40:16: Wer hat aus deiner Sicht die größte Bewertungproblematik eigentlich gerade?

00:40:22: Das sind diejenigen, die sehr stark reguliert sind und das sind natürlich die Banken mit der Belangtwerter-Witlungsverordnung, die einmal initiiert wurde nach der Insolvenz von Dr.

00:40:37: Jürgen Schneiderseling angedenkt

00:40:38: ist

00:40:40: und dann später nochmal antizyklisch verstärkt wurde, indem man zwar in der Phase muss alles noch gut gehen also sprich Niedrigzinsphase gesagt hat naja hier müssen wir mal ein bisschen uns ein bisschen mehr auch an den Marktzinssätzen orientieren.

00:40:58: das hat man dann gemacht vom Seiten des Gesetzgebers.

00:41:00: dummerweise haben die sich so krass nach oben entwickelt dass es jetzt umso schwieriger geworden ist, einen vernünftigen Belangenswert auch in der Nähe des Verkehrswertes nachzuweisen.

00:41:11: Und ich denke mal das da sicherlich der meiste Diskussionsbedarf bestehen wird weil er sehr stark reguliert ist, weil eben die Beleihungswerte mit den Märkten nur indirekt koordinieren.

00:41:22: Glaubst du, dass es vor allen Dingen wieder ein guten Markt für NPLs geben wird?

00:41:27: Das glaube ich jetzt weniger, weil die Banken alles tun werden um die worst case Situation zu vermeiden.

00:41:39: Projektentwickler und Bestandsvater sagen oftmals, nicht die Mobilität macht das Problem sondern die Bewertung macht das problemen.

00:41:45: würde es zu dem zustimmen?

00:41:47: Könne der Schwachsetten.

00:41:49: Soll ich's weiter ausführen

00:41:50: oder?

00:41:51: Ja gerne.

00:41:53: Wir machen ja keine Probleme.

00:41:54: was machen wir denn als Bewerter?

00:41:56: Wir bilden den Markt ja nur ab.

00:41:58: Bestenfalls simulieren wir den Markt, wenn wir die Daten haben.

00:42:01: Wir machen ihn nicht!

00:42:02: Wir dürfen ihn doch keins der Weise machen.

00:42:05: und wenn jemand so etwas sagt dann steige ich sehr gerne in die Diskussion mit einer Person ein und frage ihn dann wie denn?

00:42:13: Und aufgrund welcher Datengrundlage er oder sie zu dieser Meinung kommt.

00:42:18: Ich sehe das völlig anders.

00:42:20: Wir müssen ganz nah am Markt sein.

00:42:24: Deswegen haben wir ja Zugriff zu allen möglichen Datenbanken, haben eigene Datensätze.

00:42:28: Wir machen im Jahr eben auch etliche Gutachten wo wir die Mietdaten natürlich abspeichern.

00:42:35: Objekte, die wir wiederholt auf dem Tisch bekommen mit neuen Mietverträgen da werden die Mieten auch eben registriert werden in Datenbanten abgespeichert kostenpflichtigen Datenbanken, wo man üblicherweise nicht rankommt.

00:42:51: Wo eben die neuesten Verkäufer drin stehen mit Capital Values oftmals auch mit Cap-Rates im Ausland natürlich stärker als bei uns.

00:42:58: also wir sind gut ausbestattet mit all diesen Daten so dass ihr sagen könnt ihr können Stichtags genau bewerten und dann finde ich ist dieser Aussage einfach Käse.

00:43:11: Zudem habt ihr natürlich die Macht Immobilien oder Unternehmen in schwierige Situationen zu bringen, was natürlich nicht eure Schuld ist.

00:43:18: Sondern die Erkenntnis, die ihr quasi zutage bringt, würdest du sagen da sollte der Markt also die Erkennis eher haben dass eine Bewertung viel früher angepasst werden muss als das man das dann macht wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist?

00:43:31: Jetzt frage ich mal den Journalisten, was du damit genau meinst.

00:43:36: Ja ne Bewertungen beispielsweise bei den offenen Fonds.

00:43:39: Ne Bewertungsproblematik werden vor sich hergetragen.

00:43:42: Anleger von unsichert das.

00:43:45: jetzt kann das Unternehmen wenig dafür, wenn Zinsen sich so rapide ändern.

00:43:49: Aber trotzdem habt ihr ja mit euren Gutachten eine gewisse Machtsituation auf Unternehmen würde ich sagen oder was auch die zukünftige Strategie angeht?

00:44:00: wie man auf gewisse Marktphasen reagiert.

00:44:02: Also würdest du sagen, wir müssten eigentlich viel früher mit ins Boot geholt werden um auch auf eventuelle Schwankungen dies in der Zukunft vielleicht geben könnte jetzt schon mal sagen zu können das könnte Situation A Worst Case oder Best Case Szenario hervorrufen?

00:44:17: Dann muss ich jetzt ein bisschen ausholen.

00:44:18: also zum einen sind Gutachten per se stichtagsbezogen.

00:44:23: Ausnahmen sind Bedeutungswert gut achten die sind Zeitraum bezogen was ist sicher auf den Zeitraum der Bedeihung Beziehen und die Sicherung der Banken in diesem Bereich abdecken.

00:44:31: Aber alles das, was egal welcher Auftrag Gebers ist als Verkehrswert haben will, ist auf einen Stichtag bezogen.

00:44:39: Der kann in der Vergangenheit liegen, er kann auch in der Zukunft liegen.

00:44:42: Das muss definiert sein.

00:44:44: aber in aller Regel ist es halt stichtagsbezogen und da liegen Informationen vor.

00:44:49: Und diese Marktinformation, diese wertrelevanten Daten fließen in den Bewertungen ein und zwar neutral ohne dass dann irgendeine Richtung in die eine oder andere nach oben, nach unten vorgegeben ist.

00:45:02: Das heißt der Sachverständige hat nichts zu spekulieren.

00:45:08: Er hat aber die Brille aufzuziehen, die so ein türkischer Käufer aufhat und der sieht natürlich auch was habe ich für Mietsteigerungspotenziale in der Zukunft?

00:45:17: Oder hab' ich denn überhaupt eins?

00:45:19: das versucht man dann einzupreisen was nicht so leicht ist.

00:45:22: immer noch muss es versuchen.

00:45:24: Erfahrung hilft in der Beziehung sehr.

00:45:27: Und das bedeutet, dass ich in keinster Weise irgendwo tendenziell arbeiten darf und das was du gerade gesagt hast geht ja dann eher in Richtung Portfolio-Steuerung, Portfoliobetrachtung usw.

00:45:42: Das passiert schon deswegen nicht weil wir nicht das Portfolium bewerten sondern über einzelne Objekte und die eben nach ihren individuellen Eigenarten Vermietungssituationen energetische Situation, CapEx.

00:45:57: Diese ganzen Themen die man dann berücksichtigen muss und wo man dann wirklich keine Möglichkeit hat in die eine oder andere Richtung einen Tendenz zu verfolgen.

00:46:06: also wenn einer Büro Immobilien nicht mag und sie deswegen tendenziell immer schlechter bewertet, dann hatte er in diesem Job nichts verloren.

00:46:14: ich sage mal ganz offen Also um auf die Frage zu antworten es gibt diese Macht der Bewerter.

00:46:23: Wir haben keine Macht.

00:46:24: Wir sind Beobachter, wir sind Erzähler des Marktes und wir versuchen mit dem Verkehrswert in einer spannen mögliche Kaufpreise zu diesem Stichtag möglichst in die Mitte zu kommen.

00:46:38: Das gelingt nicht immer.

00:46:39: Ein Verkehrswirt ist nicht deswegen falsch weil er vielleicht am unteren oder oberen Ende dieser Spanne ist aber er sollte sich innerhalb einer wahrscheinlichen Spannung wirklicher Kaufpreise bewegen und wenn er außerhalb dieser Spanne ist, dann ist er falsch.

00:46:58: So oftmals gibt es aber Immobilien die sind so schwer zu bewerten.

00:47:02: da sollte man dann eine Fußnote unter die Verkehrswerte mit uns schreiben das man dann halt eben auch sagt dass in der jetzigen Marktsituation in der S-Blasse halt schwierig ist diese Immobilie zu verkaufen.

00:47:14: also jetzt mal eine aus dem Insolvenzverfahren kommende Industriemobilien, die leer steht in irgendeinem Gewerbengebiet.

00:47:25: Ich lade mal hier an Rheinland-Pfalz im Westerwald zum Beispiel, in irgeren Ecken wo man vielleicht sagt okay oder der Westfals noch besser, wo einfach jetzt nicht der Bedarf ist nach solchen Flächen.

00:47:39: So was ist dann auch schwer zu verkaufen?

00:47:42: Ganz früher habe ich tatsächlich in Gutachten reingeschrieben, die Verkäufligkeit wird aus diesem Gegengrunde kritisch gesehen.

00:47:48: und mit Verkaufszeiträumen von bis X also von was weiß ich halben Jahr bis zwei Jahren ist zu echnen.

00:47:54: Das waren noch so ein bisschen jugendlich leicht sind das würde mich heute nicht mehr trauen.

00:47:58: aber es wäre nicht schädlich bei dem einen dann ein Objekt mal eine kleine Fußnote dahinterzumachen.

00:48:04: Du hast gerade schon gesagt ihr zeichnet ja ne Moment Aufnahme ab nämlich stichtagsbezogen Das Prinzip der Stichtagsbezogenheit.

00:48:10: Der Investor interessiert sich natürlich für das, was in der Zukunft vor allen Dingen passiert?

00:48:15: Begibt es Mechanismen oder mögliche Tools die du dir wünschen würdest, die eure Arbeit vor allem für die Prognose in die Zukunft erleichtern würden?

00:48:23: Du meinst so eine KI-Glasbubel?

00:48:26: Zum Beispiel ja!

00:48:27: Das wünsche ich mir schon seit vielen Jahrzehnten aber ich fürchte dass dauert noch ein bisschen bis irgendwann mal die technische Entwicklung soweit ist.

00:48:34: Wir haben diese Mechanismes ja eigentlich schon indem wir wie jeder potenzielle Käufer mit einem gewissen Open Minded, möglicherweise sogar mit dem Gewissen Optimismus an eine mobile Investition rangehen und sagen gut wenn ich die jetzt kaufe.

00:48:51: Und ich kriege zu denen den Preis und die vielleicht momentanen Leerstände sind für eingepreist Dann rechne ich mir aus, diese Mobilität zukünftig, wenn ich diesen jenes noch investiere wieder für so und so viel Euro pro Quadratmeter vermieten zu können.

00:49:05: Und dann bin ich mit der Bestandshalter und behaltet die Mobilität oder ich warte mal bis sich die Marktverhältnisse irgendwann einmal in feiner Zukunft mal deutlich gewässert haben.

00:49:15: Und da kann ich mir überlegen ob ich sie nicht verkaufen.

00:49:19: Also diese Brille, diese Perspektive für die Zukunft, die haben wir natürlich schon aber wir spekulieren natürlich nicht will drum mit irgendwelchen Annahmen und sagen, naja jetzt hat sich die Miete in den letzten drei Jahren, die Spitzenmieter in Frankfurt weiß weiß ich hier in Richtung sechzig Euro entwickelt.

00:49:36: Da kann man dann auch durchaus in der Zukunft mal locker mit siebzig oder achtzig rechnen dass wir genau das was wir da nicht machen.

00:49:43: Das darf gerne ein Kaufinteressent für sich in seinem Optimismus tun aber wir tun es nicht.

00:49:50: Dann nimm uns doch mal ein bisschen mit in Theorie und Praxis.

00:49:52: Wie sehr weichen die in deiner Erfahrung nach voneinander ab?

00:49:56: Nennen wir mal das Thema Liegenschaftszinsetze, ich betone dieses Wort ungetüten jetzt extra weil es eben für viele angehende Bewerterinnen und Bewertern ein ganz wichtiges Datum ist.

00:50:07: Weil es steht immerhin prominent in der Immobilien-Werthermittlungsverordnung kurz Immowert V. Dort ist definiert, dass der örtliche Gutachterausschuss durch Auswertung tatsächlicher Kaufverträge und Rückwärtsrechnungen der Ertragswertermittlung bezogen auf die tatsechlichen Kaufpreise dann Liegenschaftssinsätze ermittelt, die von den Hutachtern angewandt werden müssen.

00:50:31: So weit die Theorie die Praxis ist.

00:50:34: es gibt natürlich bei den klassischen Ertrageswertobjekten ob das ein Büroimmobilie ist oder eine Logistik-Immobilie.

00:50:43: Ein Hotel, einzelne Handelsobjekt in der Regel keine verwendbaren Liegenschutzinsätze.

00:50:49: Entweder gibt es nur einen oder zwei Verkäufer weil die Gutachterausschüsse natürlich auch nur ihr Claim sehen also die örtlichen Gutachter Ausschüssel.

00:50:57: Die Landesgrundschützmarktberichte sind da ein bisschen außen vor.

00:51:01: aber wenn ich bin seit Frankfurt oder im oberen Bruderachterausschuss waren dann Fallse.

00:51:09: Wir haben so ein bisschen Einblick, sag ich mal und da merkt man schon dass das Datematerial sehr dünn ist.

00:51:15: Und dann ist es auch veraltet weil diese ausgewährten Kaufweise liegen ja ein zwei Jahre zurück.

00:51:21: So!

00:51:22: Das ist der Klassiker.

00:51:23: wenn dann der Wirtschaftsprüfer dann am Hof einen Mitarbeiterin an Mitarbeitung des Wirtschaftsprüfers und dann fragt ihr seid ja das passt aber nicht zu den Liegenschafts-Sins als was sie da gerechnet haben?

00:51:33: Dann muss man ganz weit aussuchen sagen ja also wissen Sie Datengrundlage ist da schwach und so weiter.

00:51:38: Wir orientieren uns an den aktuellen Marktverhältnissen, wir haben eben eigene Datenbank oder haben Zugriff auf Datenbanken, wo Verkäufe stattfinden.

00:51:48: Wir haben auch eigene Handkaufsbewertungen bestenfalls in der Branche oder sind über den Verband vernetzt.

00:51:54: Die haben auch die Verbands-Research sehr tiefgehend BES Research, wo eben auch alle Mitglieder sich daran beteiligen Und daraus sind dann aus dem aktuellen Marktbeschäden die Liegenschaftsinsätze sozusagen rückwärts gerechnet.

00:52:10: Das ist zum Beispiel ein großer Unterschied zwischen Theorien und Praxis.

00:52:14: Was würdest du dir da wünschen, also eine Änderung der Immu-Wert V oder eine andere Betrachtungsweise?

00:52:20: Keineswegs!

00:52:21: Vielleicht wäre es geschickt gewesen, eine gewisse Öffnungsklausel einzuschreiben zu sagen, dass es auf jeden Fall keine Liebenschaftssinsätze gibt sind eben auch andere geeignete Zinssätze verwendbar, sofern sie sich valide ab dem Markt geschehen ableiten lassen.

00:52:37: und wir hatten ja vorhin schon das Thema gewöhnliche Geschäftsverkehr.

00:52:40: Nicht jeder Vergleichskaufpreis ist dann tatsächlich auch zu nutzen.

00:52:45: Ist das die Hauptdiskussion, die du mit Kunden führst über den Liegenschaftssinz?

00:52:50: Ehrlich gesagt Ja weil das natürlich was am wenigsten greifbar ist und wie auch nicht jede Vergleistransaktionen im Detail benennen können, Thema Datenschutz.

00:53:02: Aber wir bemühen uns schon sie zumindest anonymisiert in unseren Gutachten auch mit zu erwähnen und dann mindestens über den Capital Value sprich Wert pro Quadratmeter oder Pro Hotelzimmer dann mit einzuführen in die Bewertung.

00:53:16: Wo glaubst du an dich sind zukünftig die größten Steigerungspotenziale bei der Wertentwicklung?

00:53:21: Oder bei der Mietentwickling?

00:53:25: Ehrlich gesagt sehe ich keine große Wertentwicklung in den nächsten Jahren, also entsprechend Wertänderungsrendite in Richtung irgendeiner Yield Compression sehe ich zumindest auf dem deutschen Markt nicht.

00:53:41: Man mag mir dann später gar eine Ausnahme vorlegen aber ich seh sie nicht.

00:53:46: Ich sehe tatsächlich nur den Cashflow.

00:53:47: Also der Markt momentan ist ein Markt für den Eigentümer, für den Asset Manager das Beste aus der Immobilie zu machen Mietverhältnisse zu optimieren mit Mietern zu verhandeln, dass sie vielleicht ihre Flächen verkleinern und mit einem anderen Mieter rein kann unter Mietflächen zu verkleinern.

00:54:05: Und eben das Beste rauszuholen was an der Drehung herauszuhohlen ist.

00:54:10: Das ist die Hauptaufgabe momentan.

00:54:12: oder lässt sich schon viel machen?

00:54:13: Da sind einige sehr erfolgreich damit.

00:54:16: Wie verändert sich dein Beruf in zehn Jahren?

00:54:18: Was würdest du sagen seit ihr mehr Datenwissenschaftler?

00:54:20: Du hast vorhin schon gesagt konsultend Oder bleibt dir vor allen Dingen auch Immobilien-Experten.

00:54:26: Wir bleiben mit mobilen Experten, aber das was wir machen ist dann hoffentlich mit einem noch besseren Datengrundlage ausgestattet um uns in die Lage zu versetzen nicht nur einen Gutachten mit Stempelung und Untersprift abzuliefern sondern auch unseren Auftraggebern wie bisher schon.

00:54:46: Aber natürlich noch verstärkt mit Rat und Betat oder eher mit Rat dann zu helfen die richtigen Investitionsentscheidungen zu

00:54:55: tragen.

00:54:56: Zum Schluss brauche ich noch ein paar Ratschläge von dir, was würdest du einem Investor heute raten auf das er achten sollte beim Verkehrswert?

00:55:06: Also du spielst jetzt darauf an ob das Gutachten dann gegebenenfalls valide ist, was er dann bekommt.

00:55:13: Er sollte sehr stark auf die Begründung achten, was zum einen den Markt angeht also Mietmarkt und Investmentmarkt passt das zusammen, also ist es plausibel und passt das Mit seiner Schlussfolge?

00:55:28: oder was heißt marktliche Miete im Objekt erstens und zweitens Liegenschaftsinsatz mit der Begründung, die eben aus diesem Markt kommen muss.

00:55:37: Mit der Bandbreite, die sich aus dem Markt abbildet ist das alles konsistent?

00:55:41: Ist es rund?

00:55:43: Und wenn ich fünfzehn Seiten Baubeschreibung habe und das fehlt.

00:55:48: Welchen Rat würdest du jungen Menschen geben, die Bock haben?

00:55:50: Ich werde immobilien bewährter.

00:55:52: gibt's eigentlich Nachwuchsprobleme bei euch?

00:55:53: oder wie ist das bei den Bewährtern?

00:55:56: Naja, es ist nicht jedermanns Sache.

00:55:58: Aber diejenigen, die reingeschnuppert haben... Wir haben ganz viele, die bei uns arbeiten, die mal als Praktikantin angefangen haben und dann später als Werkstudentin, ein Werkstudent gearbeitet haben und die auch tatsächlich ihren ersten Job bei uns haben, die haben plötzlich Lust dabei.

00:56:18: Man nimmt sie ja noch mit zur Besichtigung.

00:56:21: Das ist ja doch ganz anders als nur diese graue Theorie, also irgendwelche Lehrdücher oder was in der Immu-Wertfrau steht.

00:56:29: Darüber haben wir nicht gesprochen, das müssen wir beim nächsten Podcast machen.

00:56:32: Also Immu Wertfauern versus Bewertungsmöglichkeit.

00:56:36: Das bekommen dann junge Leute mit und das ist das Schöne daran.

00:56:41: Ich glaube schon, dass es mir auch in Zukunft viele junge Leute begeistern können bei uns mitzumachen mal zu wuckeln nach meinem Namen und sich gegebenenfalls direkt bei mir zu wählen, wenn jemand wirklich Interesse hat.

00:56:57: Jeder Zeitung gerne.

00:56:59: Zum Abschluss was verfolgt ich denn mal bitte den Satz für mich?

00:57:01: Eine wirklich gute Immobilienbewertung ist für mich Punkt Punkt Punkt.

00:57:06: Nachvollziehbar und marktgerecht.

00:57:09: Okay!

00:57:10: Und was wünscht du dir von Politik und Immobiliebranche?

00:57:14: Dass sie endlich kapiert dass man auf allen politischen

00:57:18: Ebenen

00:57:19: insbesondere auch auf der kommunalen Ebene auch ein Gaspedal hat und nicht nur ein Bremspedal.

00:57:29: Beide Seiten.

00:57:30: wünschst du dir das, ja?

00:57:31: Ja!

00:57:32: Dann danke ich Dir sehr herzlich für Deine Zeit und für das tolle Gespräch und wir haben uns jetzt schon für den zweiten Teil verabredet

00:57:39: lieber Birgit.

00:57:40: Ich freue mich drauf, Dankeschön!

00:57:44: Für die sofort hat Ihnen gefallen.

00:57:46: Wenn sie Ihnen gefallen hat dann freue ich mich natürlich wenn Sie sie bewerten, liken oder vielleicht in Ihren Kollegen weiterleiten.

00:57:51: Wenn Sie weiter Folgen hören wollen, könnt Ihr das auf www.mobilemanager.eu tun oder auf sämtlichen gängigen Podcast-Plattformen.

00:57:58: Ich wünsche Ihnen eine gute Zeit!