imTalk 54 - mit Rogier Bos

00:00:01: Ich glaube, Polen ist definitiv das Pangenste.

00:00:04: Wir haben gerade über eine Krise in Deutschland geredet.

00:00:08: Poland wächst und hat eine junge Bevölkerung.

00:00:11: Da wird neu gebaut.

00:00:14: Sind das Aktivitäten, die man grundsätzlich auch zu Hause machen kann?

00:00:18: Oder muss man noch zum Büro kommen?

00:00:22: Im Büro ist ein bisschen mehr als nur Stein.

00:00:27: Das ist für ein Unternehmen ein Art Clubhouse.

00:00:32: Es ist grundsätzlich in ganz Europa zu wenig Angebot für Studentenwohnungen.

00:00:40: Deswegen muss man nicht nur eine Frage bauen, sondern haben wir auch das Richtige gebaut.

00:00:48: Die Verbindung Bezahlbarkeit und Verfügbarkeit sind ganz wichtig und ich glaube bei einigen Regulierungen ist die Verfügbarheit ein bisschen vergessen worden.

00:01:02: Herzlich

00:01:02: willkommen zu im Talk dem Podcast.

00:01:04: Gast von Immobilie-Manager.

00:01:06: Mein Name ist Adler Ebert und

00:01:07: ich bin Chef-Elektro des Magazins.

00:01:09: Ja, heute habe ich mir einen Gast eingeladen

00:01:10: der sich

00:01:11: nicht nur mit den Nordsee einem Land auskennt das überwiegend unterhalb des Meeresspiegels

00:01:17: liegt und sich

00:01:18: gut mit Kirling wahrscheinlich auch auskennt sondern auch mit jemandem der den europäischen Finanzierungsmarkt besonders im Auge hat nämlich mit Rochier Boss.

00:01:27: Rochiere ist Head of Continental Europe bei

00:01:30: Berlin Hub und beschäftigt sich

00:01:32: vor allen Dingen Frankreich, Polen und den Benelux-Ländern.

00:01:37: Mit ihm habe ich vor allem darüber gesprochen

00:01:39: welche Immobilien

00:01:39: heute eigentlich noch Geld bekommen und was wir vielleicht

00:01:42: auch bei

00:01:43: anderen europäischen Ländern uns abschauen könnten Denn die haben oftmals genau die gleichen Painpoints wie wir in Deutschland.

00:01:51: Viel Spaß bei der heutigen Folge!

00:01:56: Dann darf ich meinen heutigen Gast begrüßen Roche Boss.

00:01:59: Das ist.

00:01:59: den Namen habe ich extra gelernt weil wir im Vorgespräch genau darüber gesprochen haben wie der Name ausgesprochen wird Und ich hoffe ich hab es richtig gemacht.

00:02:06: Schön, dass du da bist.

00:02:07: Lieber Rochier!

00:02:08: Ja sie haben es richtig gemacht ich bin Hollander.

00:02:11: so wir können uns auch dutzen wenn du möchtest.

00:02:15: das ist vielleicht in den Niederlande etwas gewonnen und ja das ist richtig gesagt meine Name ist Rochir Boss.

00:02:22: Das freut mich total, dass wir uns auch duzen dürfen denn das liegt mir auch sehr nah.

00:02:27: schön, dass Du da bist.

00:02:27: du bist Head of Continental Europe bei der Bellin Hub

00:02:32: Richtig?

00:02:33: Ich mache das seit letztes Jahr August Und seitdem leite ich nicht nur den Benelux, wie ich das schon vorab gemacht habe.

00:02:41: Sondern auch unsere Geschäftsstellen in Frankreich und Polen.

00:02:46: Ist das continental Europe für Berlin Hub?

00:02:50: Das ist für uns continental Europe weil natürlich Deutschland unserer Hauptmärkte, unser Heimatmarkt unsere Größte ist was aber nicht unter meiner Zuständigkeit war.

00:03:00: Dann fangen wir mit den leichten Einstiegsfragen an, die ich immer ein bisschen am Anfang mache um auch die Persönlichkeit so'n bisschen vorzustellen.

00:03:06: Du bist Niederländer und arbeitest schon seit fast zwanzig Jahren für eine Deutsche Bank seit dem Jahr acht bis du bei der Berlin-Hüp.

00:03:12: Was ist eigentlich Deutscher an dir geworden?

00:03:14: Und was wird garantiert immer niederländisch bleiben?

00:03:17: Na ja also wenn ich vor fast zwansich Jahren angefangen bin für eine deutsche Fährmaße arbeiten wusste ich noch nicht so genau was sich davon erwarten könnte.

00:03:26: man heute Abend zu natürlich etwas über Kultur Aber zum Schluss ist es eigentlich so, dass die Struktur den deutschen Kollegen und die Handelsambition der Niederlande eigentlich ganz gut zusammenpasst.

00:03:47: Und ich bin mittlerweile auch ein Freund von deutsche Prozesse und Verlässlichkeit.

00:03:56: Habt ihr auch versucht das zu übernehmen?

00:03:58: Und es geht natürlich sehr gut zusammen mit auch unsere Vertriebsambitionen, die ich in den letzten zwanzig Jahre leistet muss.

00:04:11: Dass man als Vertriebesmensch eine Maschine hinter dich hat, wovon man weiß dass sie funktioniert ist natürlich ganz wichtig wenn man nichts vertreten kann ohne zu leisten.

00:04:24: und was bleibt bei dir immer niederländisch geprägt?

00:04:27: Außer dein charmante Akzent?

00:04:30: Ja, es ist noch keine Hunikarel aber dann auch.

00:04:38: Das Lockere werde ich wahrscheinlich immer behalten und auch weniger Hierarchie ist glaube ich auch etwas holendes.

00:04:46: Es ist auch etwas was ich sehr gerne

00:04:47: mag.

00:04:48: Sehr sympathisch!

00:04:49: Du lebst auch in den Niederlanden bist aber natürlich ständig auf den europäischen Immobilienmärkten unterwegs.

00:04:55: In welcher europäischen Stadt würdest du eigentlich am liebsten gerne mal eine Immobilie kaufen?

00:05:23: Wir sind natürlich jetzt Teil eines Konzern auf Stuttgart.

00:05:26: Stuttgard liegt in Mitteuropa, hat eine ganz schöne Natur.

00:05:31: Man kann relativ schnell nach aller Ländern fliegen und Reisen die wir bedienen würde ich aber auch machen.

00:05:39: Aber letztendlich wird wahrscheinlich Paris mir immer noch das Beste gefallen.

00:05:44: Das geht nicht ohne.

00:05:46: wenn man über Kultur redet Erreichbarkeit natürlich auch.

00:05:51: essen Könnte ja Paris sein.

00:05:55: Keine schlechte Wahl, musst du eigentlich jetzt mehr nach Stuttgart?

00:05:58: Oder weil es gab immer so eine wunderschöne Zugverbindung von Amsterdam nach Berlin bist du jetzt öfter in Stuttgarter oder musste man auch noch nach Berlin?

00:06:06: Also beide glaube ich etwas öfter hier in Berlin.

00:06:09: Unsere Berlin-Hübe hat natürlich immer noch ihre Hauptsitz in Berlin und unser Team ist da.

00:06:16: also ich werde sagen eher Berlin.

00:06:19: Und meine letzte Frage, da muss ich natürlich eine typische deutsche Frage stellen.

00:06:22: Fährst du mit dem Dienstwagen zur Arbeit oder mit dem Fahrrad?

00:06:26: Ich wünschte mich dass sich mit dem Rad fahren könnte aber es ist jetzt etwas zu weit weg.

00:06:32: also das wäre echt ein Traum.

00:06:33: leider mit den Wagen

00:06:35: wie weit ist es ungefähr

00:06:36: der dreißig Kilometer?

00:06:38: und auch mit e-Bike ist er schon über die Stunde und in der niederlande regnet es auch schon ab und zu

00:06:47: Und der Wind kommt immer von vorne, habe ich gelernt.

00:06:49: Egal in welche Richtung man fährt.

00:06:50: Das ist richtig!

00:06:51: Die dreht immer gegen dich.

00:06:54: Stimmt ja.

00:06:55: Jetzt bist du seit dem Jahr bei den Berlin-Hüpp und hast ja so praktisch jede Marktphase mitgemacht.

00:07:01: Also ich bin seit zwei Sechs in der Branche und man hat das Gefühl... ...jede Phase gab es schon in den stärksten Amplituden ein bisschen.

00:07:10: In welcher dieser Phasen würdest Du eigentlich sagen war es am schwierigsten ein guter Banker zu sein?

00:07:18: Also jede Phase ist natürlich anders.

00:07:20: Im Anfang, also im Jahr twohntausend

00:07:22: acht

00:07:23: sind wir angefangen haben wir die Geschäfte an Saddam geöffnet und waren in der Mitte eine Finanzkrise.

00:07:29: es gab wenig Liquidität Es gab einen Bürokrise.

00:07:33: zwei Jahre später gab's den Euro-Krise mit Griechenland Und das war ein Zeit, die hatten wir alle noch nie erlebt und der war schon echt ganz schwierig.

00:07:46: Da kann natürlich diese relativ lange Wachstumsphase, die glaube ich eher leicht ist und die niedrigste Phase.

00:07:54: Was vielleicht noch der wichtigste Phase ist, weil so eine Niedrigstensphase kann man als Länder auch ganz heftige Fehler machen.

00:08:05: Und ich glaube was wir in dieser Zeit richtig gemacht haben, ist diese Fehler zu vermeiden.

00:08:11: Jetzt sind die Sinne wieder etwas hochgegangen.

00:08:15: Es gibt Geopolitik ganz viel los und haben wir auch wieder eine Phase, die ich eigentlich nie gesehen habe wobei das Unternehmenschaft unserer Kunden und wahrscheinlich auch von uns immer wieder so wichtiger ist als das es vielleicht nach vorher war.

00:08:36: Man kann nicht mehr nur auf Basis der Sinzreduzierungen und Kapitarmarkt Erweiterung erwarten, dass die Werte unserer Immobilien erhöht werden.

00:08:49: man muss tatsächlich etwas machen.

00:08:52: Vielleicht ist diese Phase eigentlich der herausforderndeste Phase die Phase, worin sich die gute Unternehmer und vielleicht auch den guten Länder von anderen unterscheiden können.

00:09:05: Hat sich die Rolle für dich als Banker in diesen Jahren da auch hingehen verändert?

00:09:09: Dass ihr mehr zu mehr und mehr auch Berater von euren Kunden seid?

00:09:13: also von wegen pass mal auf du musst in ein Portfolio was machen damit es noch marktfähig bleibt wenn sie das nicht selbst schon auf dem Schirm haben.

00:09:19: aber hat sich eure Rolle da so bisschen verändert?

00:09:23: Ja, unsere Kunden sind grundsätzlich Hochprofessionale und die wissen genau was sie mit ihren Immobilien machen mussten.

00:09:32: Vielleicht ist der Ausnahmenacht das Thema energetische Machtnachnahmen.

00:09:38: Da sind wir natürlich relativ früh mit angefangen.

00:09:42: Nicht nur wegen der Anforderung in den Bankenaufsicht, sondern auch durch unsere eigene Ambitionen in diesem Feld.

00:09:50: Wir sind natürlich ganz früh mit den Green Bones angefangen Und das hat dazu geleitet, dass wir da relativ, also auch zum Teil überberaten konnten und unsere Kunden das Bewusstsein gegeben haben.

00:10:07: Dass sie damit etwas machen müssen.

00:10:09: Jetzt sind natürlich... jetzt sind wir ein paar Jahre weiter und wissen die Kunde mittlerweile auch genau was die machen mussten.

00:10:18: aber da haben wir glaube ich als Bank- und als Finanzsektor, als Katalyst funktioniert.

00:10:26: Jetzt blickst du aus den Niederlanden heraus auf viele europäische Märkte, aber hast natürlich auch eine Meinung zu Deutschland die ich ein bisschen abfragen muss.

00:10:35: Glaubst Du das?

00:10:36: wir Deutschen und wir leben ja gerne mal in unserer Bubble?

00:10:39: Sind wir wirklich so ein europäisches Sorgenkind?

00:10:42: oder würdest Du sagen wie machen die Krise größer als sie ist?

00:10:47: Das ist eine interessante Frage.

00:10:49: Und ich habe mich das auch befragt, weil vor ein paar Jahren habe ich ganz oft das Wort Krise gehört und wir haben es in den Niederlanden nicht immer als Krise erlebt.

00:10:59: Ich glaube dass Unterschied zwischen Deutschland und die andere Länder Europa ist natürlich, dass die Industrie viel wesentlicher ist und das macht schon einen Unterschied.

00:11:13: Aber ich glaube, Deutschland hat einen Riesenkraft und wird sich auch wieder seinen Weg herausfinden.

00:11:21: Aber leicht wird es nicht sein.

00:11:23: Deutschland muss sich neu ausfinden, glaub' ich.

00:11:27: Ja absolut!

00:11:28: Wenn du auf die Märkte schaust und so die Zinswände im Hinterkopf hast – welche Märkte haben das besser gemacht als wir vielleicht in Deutschland?

00:11:36: Also welche sind vielleicht den Weg ein pragmatischeren Weg gegangen, als wir das derzeit noch tun?

00:11:42: Also jetzt sind natürlich die Favoriten in Europa, die ja gut funktionieren.

00:11:48: Sind Spanien?

00:11:49: Polands, die natürlich ein ganz stärker Wirtschaftswachtung zeigen.

00:11:55: Die kommen auch von einem total anderen Startpunkt.

00:12:00: In Deutschland gab es schon die Industrie und die neue Märkte konnte man grundsätzlich alles neu aufbauen.

00:12:14: Regelierung ist ganz wichtig, muss man auch richtig machen glaube ich.

00:12:19: Aber man muss nicht vergessen, man muss auch Unternehmen rauszukommen und das ist vielleicht noch das Wichtigere.

00:12:27: Also würdest du sagen es ist ja vornehmlich eine EU-Regulierung die für alle gleich gilt dass andere Länder da ein bisschen pragmatischer mit umgehen?

00:12:34: Mit diesem Ansatz der aus Brüssel kommt.

00:12:37: Ich glaube nicht, dass der EU-Regulierung ist.

00:12:40: Es ist natürlich oft eine Kombination von mehreren Regelungen.

00:12:45: Wir haben zum Beispiel auf die holländische und niederländische Wohnungsmarkt geschaut.

00:12:54: Dann gibt es natürlich Meteregulierungen.

00:12:56: aber das Problem ist nicht nur die Meteregelung.

00:13:00: Das Problem ist auch, dass es obendrauf noch steuerliche Maßnahmen gibt Stiftstoffmaßnahmen, das kommt alle gleich und auch europäische Regulierungen.

00:13:11: Und die sind nicht alle aufeinander abgestimmt.

00:13:14: Das bremst zum Beispiel Neubau- und Vermietung.

00:13:18: Ich glaube, dass es in allen Geschäftsfällen los ist.

00:13:26: Regelungen müssen natürlich abgestimmt sein mit all den Schnitzten.

00:13:30: Alle, die das mit der reinen Interesse haben, müssen das mitmachen Und man muss mit dieser Regelratik auch die Schnittstelle, womit man zusammenarbeitet, mit ins Boot nehmen.

00:13:42: Weil wenn man das nicht macht kann man zum Beispiel das Thema Neubau, glaube ich vergessen.

00:13:49: Vorher gleich ein bisschen in die Essentklassen gehen.

00:13:51: du hast es gerade schon angesprochen lasst uns noch ein bisschen über die Märkte generell sprechen.

00:13:55: Du bist vor allem Profi für Frankreich Polen und Benelux.

00:13:58: Wo siehst du momentan so die spannendsten Entwicklungen auf welchen Märkten?

00:14:02: Ich glaube, Polen ist definitiv das Spannendste.

00:14:06: Wir haben gerade über eine Krise in Deutschland geredet.

00:14:10: Poland wächst und hat eine junge Bevölkerung.

00:14:13: Da wird neu gebaut.

00:14:14: Das ist echt ein spannendes Thema.

00:14:16: Da geht es natürlich über eine Qualität.

00:14:18: Natürlich sieht man zum Beispiel in Warschau immer noch altkommunistische Gebäude neben ganz neuen Flaschenbürogebäuden.

00:14:29: auch das ist schon interessant.

00:14:31: Die Bevölkerung ist natürlich hoch motiviert, um etwas Gutes daraus zu machen.

00:14:38: Da gibt noch dieses Sonderthema in Polen, dass das ungefähr eine Million Ukrainer dort leben, die dort auch mitmachen und mitarbeiten, die aber auch eine Wohnung brauchen – da ist ganz viel los.

00:14:55: Bietet eigentlich für die Polen der Krieg in einem ihrer Nachbarländer?

00:15:00: Ist das für die eine größere Rolle als wir das mit der deutschen Brille manchmal sehen?

00:15:05: Ich glaube schon, wenn etwas so Heftiges los ist bei deinen Nachbarn, das fühlt man schon.

00:15:12: Du hast es schon gesagt, eine Million Ukrainer die auch nicht nur in Polen leben sondern ja auch in Deutschland.

00:15:18: Das Thema Wohnen ist dadurch heiß diskutiert worden und wird auch derzeit im Wahlkampf wird das stark diskutieren.

00:15:23: welchen Blick hast du auf diese Wohnmärkte in denen du dich bewegst?

00:15:27: Und welcher Markt riecht eigentlich so das Zusammenspiel aus privatem Kapitalregulierung bezahlbarem Wohnraum Bankenfinanzierung weg?

00:15:36: kriegt das da besser hin als wir?

00:15:39: kein Markt ist gleich Aber jede Markt hat so eigentlich vergleichbare Themen.

00:15:47: Oft sind es natürlich zu viele Regulierungen, vielleicht zu wenig Wohnungen.

00:15:53: Aber den Megatrend ist natürlich Urbanisation und die gestiegene Kosten.

00:15:59: Was auch ganz wichtig ist, dass die Haushälte etwas kleiner geworden sind.

00:16:04: Wir wohnen in fast ganz Europa, also die größten vielleicht relativ groß.

00:16:10: Es ist deswegen nicht nur eine Frage, müssen wir bauen?

00:16:14: Sondern haben wir auch das Richtige gebaut.

00:16:17: Also Regulierung für bezahlbare Wohnen ermieten ist fast in ganz Europa notwendig aber es muss ein ausreichendes Wohnungsangebot geben und ohne das geht es auch nicht.

00:16:31: also die Verbindung Bezahlbarkeit und Verfügbarkeit sind ganz wichtig und ich glaube bei einige Regulierungen ist die Verfügbarkeit ein bisschen vergessen worden.

00:16:45: Ja, das kann gut sein und da muss man ja sagen der deutsche Markt ist da ein völlig anders funktionierender Wohnungsmarkt.

00:16:53: allein die sehr heterogenität der Standorte.

00:16:56: also wir fokussieren uns nicht nur auf einen wie dass viele andere europäische Länder haben sondern wir haben halt sechs sieben acht Metropolen die stark nachgefragt sind die aber auch eine Mietentwicklung hatten die anderen Metropole ganz schön weit hinterher hinkte und jetzt natürlich sehr viel aufgeholt hat.

00:17:13: Student housing ist, glaube ich für eines der interessantesten Objekte dafür euch.

00:17:17: Warum genau ausgerechnet student housing?

00:17:20: Es ist grundsätzlich in ganz Europa zu wenig Angebot für Studentenwohnungen.

00:17:27: Das ist auch typisch also... Ich glaube es ist in Deutschland so, es sind Frankreich so.

00:17:34: Wir sehen hier ganz klar, ich habe ja zwei Kinder auf die Uni Und ich weiß, wie schwierig es ist für die Kinder eine Wohnung zu finden.

00:17:43: Es ist auch eine Kombination von Meteregulierung und die erhöhte Versteuerung von Mietwohnungen was nicht einfacher macht.

00:17:55: aber einer anderen Megatrends neben der Überlisierung ist natürlich auch dass es immer mehr internationaler Studenten gibt, die auch alle eine Wohnung brauchen Und auch mit einer gewissen Qualität.

00:18:10: Sie die Nachfrage nimmt zu, es ist auch kein Nische mehr, das glauben sie schon eine etablierte Essentlasse und es gibt natürlich auch tatsächlich Kapital verfügbar für diese Essentlase.

00:18:24: Das macht es für uns natürlich auch interessant.

00:18:27: In welchen dieser Märkte funktioniert Student Housing am besten gerade?

00:18:34: Paris kann man eigentlich sagen, dass das gut funktioniert.

00:18:37: Da gibt es definitiv noch Luft nach oben aber da gibt's mindestens noch ein staatliches Projekt und fünf Milliarden verfügbar für Eigenkapital und Fremdkapital um dann Studentenwohnungen zu bauen Und ich glaube das ist schon einen echten Schritt nach vorne.

00:18:56: Wer irgendwann mal die Uni verlässt der geht im besten Fall vielleicht auch irgendwo in meiner schicke Büroimmobilie mit schönem Blick auf irgendeine tolle Stadt.

00:19:04: Wie siehst du das Thema Büro?

00:19:06: Die deutsche Brille ist ja sehr auf ihre Topmärkte fokussiert und daher auch nur auf die CBDs.

00:19:11: Sobald man nach Eschborn, Neu-Esenburg und Co.

00:19:13: geht also die Randlagen Frankfurt sieht es schon wieder trostloser aus.

00:19:17: welchen europäischen Blick hast Du auf das Thema Büro?

00:19:21: da kann ich glaube diese Metropole blicken ist glaube ich so ganz schlecht noch nicht.

00:19:26: aber mein Einschätzung ist dass die Büromark generell etwas kleiner wird.

00:19:33: Anforderungen an Büros sind natürlich zugenommen.

00:19:38: Die müssen schöner sein, hochwertiger und nachhaltiger natürlich.

00:19:44: Das kostet auch Geld.

00:19:46: für diese hohe Investitionen muss man auch in etwas höhere Miete fragen.

00:19:51: Und die Frage, die dann natürlich dazu kommt ist wer kann sich das leisten?

00:19:57: Für welche Mitarbeiter würde ein Unternehmen sich diese höhere Miete leisten.

00:20:06: Das sind wahrscheinlich die finanziell etwas hochwertere Mitarbeiter, die so einen Büro bekommen.

00:20:12: was eigentlich ganz gut zusammengeht war es lohnt sich natürlich nicht ganz viel zu investieren in ein Objekt auf eine Belage die man nie auf hoher Preis auch vermieten kann und das in Zusammengang mit der zugenommenen Nachfrage im Flex-Office glaube ich, dass generell die Markt etwas kleiner macht.

00:20:37: Das bedeutet aber nicht, dass sie total verschwindet oder das sie weggeht, aber den Weg nach bessere Qualität kostet etwas und wird den Umfang der Markt etwas

00:20:52: reduzieren.".

00:20:54: Märkte, in denen du bist den gleichen Pain?

00:20:56: Also gar ob es Warschau oder Brüssel ist.

00:21:00: Ich glaube schon das geht auch zusammen mit dieser Urbanisation.

00:21:06: Das passt zu dem Büromärkte auch natürlich.

00:21:11: Büromerkte also Schwerpunkte von Büromerkten bewegen sich immer etwas aber eine gute Erreichbarkeit muss natürlich immer gegeben sein Und eine zentrale Lage oder CBD-Lage ist dabei eine absolute Bedürfnis.

00:21:31: Jetzt haben wir in Frankfurt Top-CBD-Lagen, aber auch einige Objekte die einige Schwierigkeiten haben und vor allen Dingen auch die großen bekannten Türme, die durchaus auch mal Schwierigkeiten haben.

00:21:42: Würdest du sagen Wir sind da einer Marktphase wo sich noch Eigentümer dem eigentlichen Wert der Immobilien nicht klar sind, bevor es quasi zu einem Refurbishment zu CapEx-Maßnahmen und zu einer Neupositionierung kommt.

00:21:55: Also sind wir da noch nicht so das Angebot und Nachfrage im Preis eine Schnittmenge ergeben?

00:22:00: Ich glaube, wir sind noch nicht genau da.

00:22:03: So Mietverträge laufen relativ lang.

00:22:07: was wir generell gesehen haben ist bei neuen Miet Verträgen viele größere Meter, so um dreißig Prozent in der Fläche an die eigentlich zurückgegeben haben.

00:22:18: Danach muss man sich natürlich auch fragen, wofür würden dann diese Flächen genutzt?

00:22:24: Sind das Aktivitäten, die man grundsätzlich auch zu Hause machen können oder ist.

00:22:29: das muss man noch zum Büro kommen.

00:22:32: also im Büro ist ein bisschen mehr als nur Steine und es ist auch für ein Unternehmen eine Art Clubhouse.

00:22:41: Wenn du zum Beispiel zu unserer B-One kommst, warum feiere ich nach Berlin?

00:22:45: Weil meine Kollegen da sind.

00:22:47: Weil ich meine Kollege dort treffe, weil wir dort kreativ reden können, Brainstormen machen können und diskutieren können.

00:22:55: Das sind alle Sachen die man digital nicht so ganz gut machen kann und dafür braucht man ein Haus.

00:23:02: aber für Datamanagement muss man zum Beispiel nicht notwendigerweise zusammensitzen.

00:23:09: Und das ist glaube ich eher das Wichtige von diesem Büro.

00:23:14: Da kann man sich auch diese Märkte und Objekte mal gut anschauen, wir sitzen da eigentlich.

00:23:19: Jetzt habt ihr mit dem B-One natürlich ein nagelneues Objekt was echt toll geworden ist, was eine tolle Lage hat und auch allein die Dachterrasse.

00:23:27: mit den Blick da oben ist es wirklich echt schön.

00:23:30: Hast du eine Fantasie für all die vielen schlechten Büros, die es da draußen gibt?

00:23:35: Ich kenne dann Best Practice aus Krakau.

00:23:38: Die haben das super gemacht!

00:23:40: Gibt es so Lerneffekte, die man haben kann?

00:23:43: Es ist abhängig von Objekt nach Objekt was wir gesehen haben.

00:23:48: Sie sind natürlich auch an der Lage gefunden.

00:23:51: Man muss für jedes Gebäude ein Business Case machen.

00:23:54: Und wenn den Business Case nicht recht ist, dann reden wir in der Tat über Stranded Assets und die gibt es auch.

00:24:04: Ich glaube das ist interessant.

00:24:05: also das beste und das drittverwendige Gebäude ist eigentlich ein Haus an der holländische Krachten, die in den letzten vierhundert Jahren genutzt werden sind als Wohnung, als Büro oder Hotel.

00:24:19: man kann grundsätzlich alles damit machen Die klassische Büros, davon ist den Umbauen natürlich schon seit fünfzehn Jahren angefangen.

00:24:29: Also Umbau von Büro nach Wohnungen das ist in ganz Europa funktioniert.

00:24:34: Das hat aber nur funktioniert auf die Lagen wo man auch gerne wohnen möchte.

00:24:40: Es ist glaube ich nicht mehr so dass man an alle Märkte insbesondere sind die Bürolagen Büros umbauen kann nach Wohnung.

00:24:49: Das ist leider so.

00:24:50: Jetzt muss ich noch eine kleine fiese Frage stellen.

00:24:53: Nehmen wir mal zwei Gebäude, ne?

00:24:54: Das ist jetzt ein bisschen gemein für dich.

00:24:56: aber nehmen wir immer zwei Gemäude.

00:24:58: Wir haben ein grünes Multitenant in einer A-Lage Büro und ein älteres Single-Tenant-Gebäude sagen wir mal am Stadtrand.

00:25:05: Wie weit liegen die in der Praxis auseinander wenn es um das Thema Finanzierung geht?

00:25:12: Relativ weit schon!

00:25:14: Für einen grünischen Multitenants Objekt.

00:25:18: Schauen wir natürlich auch auf die Wiedervermietbarkeit in der Zukunft.

00:25:22: Das ist natürlich die Hauptsache, wie sieht es mit den zukünftigen Vermietbarkeiten aus?

00:25:29: Aber mit einem Single-Tenant-Objekt auf einer B-Lage oder Standrand dann ist der Business Case erwartete Kostenvermietbarkeits viel wesentlicher, steckt natürlich auch viel mehr Risiko darin.

00:25:45: Das muss auch anders gepreist werden durch die Banken.

00:25:50: Und das rechnet sich oder das rechend sich nicht, wenn es sich regnet und das Gebäude ein Zukunft hat ist es wahrscheinlich immer noch finanzierbar.

00:26:00: aber ohne Business Case geht's nicht mehr.

00:26:02: also man kann nicht mehr so wie vor fünfzehn Jahre sich auf Basis die Mietverträge mal durchrechnen.

00:26:07: okay dass würde passen kommt nach bisschen Tilgung zurück Jetzt alles geschickt.

00:26:16: Haben wir dadurch eigentlich für euch finanziert so eine zwei-klassen-Gesellschaft am Markt?

00:26:21: Also die guten Immobilien, die werden immer problemlos ein Kapital bekommen und der Rest kriegt quasi gar nichts mehr.

00:26:29: Gar nicht mehr vielleicht nicht.

00:26:30: also ja ich glaube das ist eine Zweiteilung in den Markt schon.

00:26:38: Es gibt ja viel Kapital und besonders Risikoamenskapital ist natürlich verfügbar.

00:26:45: Man sieht schon, dass Eigentümer von sekundären Objekten oder Developments regelmäßig Schwierigkeiten haben, kapital zu bekommen.

00:26:54: Und wann die das bekommen?

00:26:56: Dass von einer Bank vielleicht etwas teurer bekommt oder vielleicht auch von privaten Geldgeber bekommen müssen.

00:27:03: Schwieriger Job derzeit, wenn es keinen Messer nie mehr gibt.

00:27:05: und Co.

00:27:06: Eigenkapital ist das Thema glaube ich auch auf der europäischen Ebene oder?

00:27:10: Ja bestimmt also man sieht aus in jedem Markt.

00:27:14: dieses Kapital ist auch noch verfügbar aber es muss nicht... Es muss sich rechnen!

00:27:20: Der Frage des Kapitals ist den heutigen Markt keine Frage der Verfügbarkeit sondern eine Frage der Verlässlichkeit oder Schaffbarkeit von den Business Case.

00:27:38: Also, wenn man einen guten Business Case hat, glaube ich, dass es dafür auch Literität gibt?

00:27:44: Ja du hast mal gesagt, habe ich mir aufgeschrieben, das große Thema wird nicht Office to Residential sein, sondern Brown-to-Green.

00:27:52: gilt das immer noch für dich?

00:27:54: Ja, das glaube ich schon!

00:27:55: Das I-Henne Problem ist natürlich dort eingegeben.

00:28:02: Man muss von Braun nach Green mit Büros, ist aber ganz schwierig.

00:28:07: Aber eine Notwendigkeit der so ein Business Case fangst auch nichts an mit einem Gutachten zum Beispiel weil man einen grünen Subjekt sich anschaut auf den Gutachten mitvertragt und man schatzt ein was dort passiert.

00:28:22: Mit braunem Subjekt braucht man ein Budget, ein Plan.

00:28:30: Das wird sich, wie gesagt nicht von jede.

00:28:33: Wird das passen?

00:28:35: Aber es muss passieren.

00:28:37: man kann auch nichts gegen alles noch nicht so ganz grün ist und will man als Bank nicht absagen.

00:28:47: Die Frage ist aber Es muss ja in der Zukunft Grün sein oder vielleicht Parish-Proof sein.

00:28:53: Und Wie kommt man dahin?

00:28:55: wenn es dafür ein Plan gibt dann können wir darüber reden.

00:29:00: Wenn es aber kein Plan gibt, um das von Brown nach Green zu bekommen.

00:29:06: Dann ist das für ein Bank auch nicht interessant.

00:29:11: Das glaube ich.

00:29:12: Nimm mich mal mit in die Praxis.

00:29:13: wenn ihr so zusammensitzt und euch Finanzierungen anschaut... ...ist dieser Fantasiegedanke der hintersteckt, dieses brown to green.

00:29:21: also wie viel CapEx kann ich meine Immobilien stecken damit sie am Ende noch marktfähig sind?

00:29:26: Und teilweise muss ich ganz schön viel Fantasie da reinstecken.

00:29:28: Hat man so das Gefühl, wenn man den Marktteilnehmern spricht?

00:29:34: Wie geht ihr mit dem Thema Fantasi um?

00:29:36: also wo sagt ihr dass es wirklich machbar?

00:29:38: und dass ist nicht machbar.

00:29:41: Es ist ein rechende Summe.

00:29:42: Also hier ist auch die Rolle der Gutachter wesentlich geändert weil man muss eigentlich wissen was wird mit einem Objekt in der Zukunft passieren?

00:29:52: wieviel muss man investieren Wie viel CapEx muss da kommen?

00:29:57: Wie sitzt dann in der Zukunft mit der Nachfrage für ein Objekt auf diese Lage aus, das ist wie gesagt ein Business Case.

00:30:05: Und wenn der Business Case interessant ist, muss man diese energetische Maßnahmen mitrechnen, muss Man CapEx mit Freizeiten und und und mit rechnen.

00:30:15: Wann es passt haben wir eine vernünftige Business Case, wann nicht, dann muss man nachdenken über Umnutzung, also eine andere Umnitzung vielleicht.

00:30:25: Oder reden wir dann doch über Stranded Assets?

00:30:30: Kannst du mir da europäische Beispiele sagen wo du sagst die Immobilie wird in Belgien ganz anders betrachtet als in Polen aber da funktioniert sie und da funktioniert Sie nicht obwohl es der gleiche Business Case ist.

00:30:40: Also wie schwer ist da deine Arbeit?

00:30:45: Das ist schwierig, ich denke jetzt nach vergleichbare Objekte finden kann.

00:30:50: Aber was ich schon sagen kann, ist das in Polen zum Biospiel wird natürlich noch relativ viel neu gebaut, weil wir dort über ein Wachstumswirtschaft reden.

00:31:02: In Belgien zum Biaspiel, in Brüssel spielt das Thema Vergrünung eine ganz große Rolle und gibt es auch Nachfragen nach Bürohäuser Aber nur dann, wann die total fertig sind.

00:31:18: Also man muss dort... Da gibt es ein relativ großes Bestand.

00:31:22: Man muss dort schon heftig investieren in die Objekte um die Vermietbarkeit zu verstärken und überhaupt eine Meter zu bekommen.

00:31:35: Wenn das Objekt nicht total fertig und grün ist wird man auch keine Meter finden.

00:31:42: In Polen reden wir über Neubau oft vergleichbar mit der Innovation, die wir vor einigen Jahren im West-Europa schon hatten.

00:31:52: Das ist schon das Unterschied Westeuropa und Zentraleuropä.

00:31:56: Also da gibt es noch Vorwurdeals?

00:31:59: Da gibt's nicht Vorwürdeals!

00:32:01: Auch noch Poolen ja.

00:32:03: Gibt es trotzdem – und da sind Journalisten immer total interessiert, die interessieren mal Zahlen und natürlich auch die Extreme – gibt es Gebäude wo du sagst, die Transformation wird nicht klappen.

00:32:14: Ich meine, in den letzten Jahren wurde sehr viel über da.

00:32:17: machen wir Datacenter draus oder dann machen wir dann Studenthousing daraus und das ist alles gar kein Problem.

00:32:22: Es wird für jede Mobile ein Konzept geben.

00:32:24: Würdest du dem widersprechen?

00:32:27: Ich glaube nicht dass es für jedes jede Mobile einen Konzert gibt.

00:32:30: also ist besonders die große Büro Immobilien aus der klassischen Beelagen dafür jetzt ganz schwierig sein eine andere Funktion zu finden.

00:32:43: Da hast du gerade das Thema Datacenter benannt.

00:32:47: Das könnte nachfunktionieren, wenn es Energie verfügbar gibt.

00:32:51: Also das ist eher natürlich das klassische Thema vom Datacenters.

00:32:55: Wenn es Energie gibt dann könnte das eine Lösung sein.

00:32:59: aber es gibt definitiv Häuser die man nicht umgaumen kann.

00:33:06: Das heißt Stranded Assets, da muss ich den Banker natürlich fragen.

00:33:09: Stranded Asset bedeutet auch immer so ein bisschen NPLs?

00:33:12: Gehst du von einem wachsenden NPL-Markt aus?

00:33:16: Bisher gibt es dafür glaube ich gar keine Gründe.

00:33:19: also diese Themen.

00:33:22: dann geben wir mal wieder einen Schritt zurück zum Finanzkrise in dem Jahr zwei tausend acht.

00:33:26: Da haben wir natürlich ganz viel von gelernt und das hat natürlich davor Also ich mein vor zwei tausend acht, hat das natürlich auch langjährig Wachstum gegeben und haben viele also hat man relativ hoch finanziert waren auch die LTV etwas höher nach der Finanzkrise.

00:33:49: Haben wir viel weniger finanzierte?

00:33:52: Und wenn ich jetzt noch unsere Portfolien schaue dann glaube ich nicht dass es dort da ein Riesen entweder Welle geben wird.

00:34:04: aber kritisch muss man dort schon sein.

00:34:07: das wegen sich habe auch schon gesagt vorgesagt wir sind in der.

00:34:12: Niedrig findest du eine Phase natürlich vorsichtig unterwegs ist.

00:34:19: ein weiterer Trend die man ja so in den letzten Jahren beobachtet hat ist so real estate as a service würde ich das mal überschreiben.

00:34:26: also man denkt immer mehr über Service Flexibilität und Betreiber Konzepte nach.

00:34:32: Wird aus diesem klassischen Real-Estate-Bereich immer mehr auch der Servicegedanke herauswachsen?

00:34:38: Ja, ich glaube schon.

00:34:39: Also das Thema Co-Working Paces ist natürlich schon zugenommen und es geht auch noch so weit, dass einige Büroeigentümer schon Hotelmitarbeiter angestellt haben um dieses Serviceniveau anzubieten.

00:34:54: Aber da kommt noch zu, dass natürlich die Umzugskosten relativ hoch sind und wir in einer Zeit von wenig Risikoappetit erleben.

00:35:07: Also wenn man sich als Eigentümer eine Mieter anziehen möchte dann muss man diese Service auch leisten.

00:35:15: aber da kommt nach dazu das Thema vom anderen Assetclasses.

00:35:20: bei Retail ist die Frage nach einem guten Shopping-Centermanagement natürlich zugenommen.

00:35:30: Bei Studentenwohnungen gibt es nicht nur Wohnungen, sondern auch Hotel-Services dazu.

00:35:38: Es gibt betreutes Wohnen.

00:35:40: also das Thema Service und Betreuung hat einen Immobiliermarkt glaube ich an Wichtigkeit zugenommen.

00:35:50: Was bedeutet das für dich als Banker?

00:35:53: Also finanzierst du künftig nicht mehr nur noch die Immobilien, sondern eigentlich auch Geschäftsmodelle oder?

00:36:00: Naja ja also wir finanzieren grundsätzlich Immobilie und es macht das Leben interessanter aber nicht immer einfacher.

00:36:08: Wann der Service zukommt kommen da auch Kosten zu und muss man dir richtig einschätzen.

00:36:15: Also einfacher wird's nichts, aber ohne wird's auch nicht gehen.

00:36:19: heißt, das macht die Immobilie eigentlich eher interessanter als dass es sie komplizierter macht

00:36:23: oder?

00:36:25: Es ist oft ein Teil der Lösung.

00:36:28: Wir haben schon über Business Cases geredet und wenn die Lage etwas schwacher ist muss vielleicht das Service etwas mehr sein.

00:36:41: Ist das für alle europäische Märkte so genau gleich?

00:36:44: also Themen, die wir gerade sprachen.

00:36:46: Das kannst du für Benelux genauso unterschreiben wie für Frankreich und Polen?

00:36:52: Ja in Frankreich haben über B-Lagen geredet.

00:36:55: Ich glaube der Vermietung auf B- Lagen ist momentan relativ schwierig.

00:37:02: Da ist natürlich die Frage im CBD viel besser.

00:37:06: auch der Leerstand in Paris.

00:37:08: CBD ist natürlich viel geringer als in der Großstadt Paris.

00:37:17: In Polen ist es noch etwas mehr verteilt.

00:37:22: Hier in Amsterdam, wo ich heute sitze, sieht man das auch die Riesenunterschied eigentlich gibt zwischen Vermietung auf CBD und A-Lagen im Vergleich mit den B-Lageln.

00:37:36: Aber wenn man dann so ein Objekt hat ja da muss man etwas damit machen Und dann wird das Thema Service definitiv dabei haben.

00:37:46: Gibt es Servicekonzepte, die du besonders magst?

00:37:48: Also wo du sagst das sind wirklich richtig gut funktionierende Themen.

00:37:52: Weil zum Beispiel Co-Working ist.

00:37:53: in Deutschland hat man das Gefühl schon wieder ein bisschen nach unten gegangen.

00:37:56: Gibt's da in anderen Märkten, wo das immer noch sehr gepusht wird?

00:38:02: Ich glaube dass Co-working in aller Märkte ist besonders an aller Erwachsene Märkte, die ich gerne gut funktioniert.

00:38:13: Vielleicht haben wir das im Anfang ein bisschen überschatzt, was da passieren würde.

00:38:21: Es hat natürlich Zeit gegeben, dass in London über die Hälfte der Objekte a WeWork vermietet wird.

00:38:27: Das ist schon relativ viel, dass es dann in den Jahren nachher etwas weniger wird Ist auch nicht so ganz überraschend.

00:38:36: Aber eine Rolle Für einen Co-worker wird es definitiv geben und ich glaube, wenn man ein Büroobjekt besitzt, unabhängig der Lage.

00:38:49: Wenn's da zwanzig Prozent Co-working Spaces gibt dann ist das absolut hilfreich auch für die andere Meter weil man über diese Service oder auf Service Desks auch Services leisten kann an die anderen Meter.

00:39:05: Und wenn ein Meter zum Beispiel ein bisschen mehr Raum braucht oder Besprechungsraum braucht, dann kann man diese Flexibilität auch bieten.

00:39:16: Ich finde allein der Effekt durch Co-Working Spaces wird die Nachbarschaft auch angeregt.

00:39:20: Da kommt auf einmal einen Five-Geist dazu – Der Bäcker um die Ecke!

00:39:23: Weil die genau wissen da ist sehr viel mehr Bewegung drin als wenn er jetzt nur der klassische Mieter drinnen wäre.

00:39:28: Ja?

00:39:30: Es so ein Objekt muss leben und wann das auf der... wenn das auf dem Erdgeschoss etwas passiert, dann hat es definitiv ein Mehrwert.

00:39:38: Vier Fragen noch?

00:39:39: Die eine ist ich habe fünfzig Millionen auf dem auf dem Bankkonto liegen.

00:39:42: lieber auch hier wo soll ich in welchem Markt soll ich und in welche Klasse würdest du mir raten zu investieren?

00:39:48: Das ist immer eine interessante Frage.

00:39:52: Ich würde also heute glaube ich in der richtigen von Studentenwohnungen gehen.

00:39:59: Also wohnen In Großstädten.

00:40:02: dafür wird es immer Nachfrage geben, aber dazu auch nach.

00:40:06: das Thema Studentenwohnung wo es eine hohe Nachfrage gibt und das Thema Light Industrial befasst mir.

00:40:13: Was wir sehen insbesondere in die Umgebung von Großstättern ist dass es einen Mangel an Objekte gibt, dass die Nachfrage hoch ist, dass auch die Logistiekette so etwas braucht.

00:40:30: Die brauchen diese Lagen und die Verfügbarkeit ist relativ klein.

00:40:36: Preise sind noch gut, ich finde das super interessant.

00:40:40: Ich würde definitiv ein Teil davon in der Industriersstecken.

00:40:43: Welche Esseklasse wird in Europa in den kommenden fünf Jahren am stärksten unterschätzt?

00:40:48: Das könnte immer noch Retail sein.

00:40:54: Retail ist natürlich korrigiert.

00:40:59: Shoppingcenters sind gut nachgefragt, die haben auch in der Rolle.

00:41:03: Auch als Vorbild der Global Warming sind ... Shopping-Centers ist besonders deep in den guten Klimaanlagen auch interessanter geworden.

00:41:20: Online Shopping wächst zwar immer noch aber das nimmt nicht so schnell mehr zu als schon vorher Und die Preisen sind schon natürlich stark korrigiert worden.

00:41:31: Also ein gutes Shoppingcenter glaube ich, dass in den heutigen Markt immer noch unterschätzt wird.

00:41:39: Ich glaube wir vergessen als Deutsche mal, wir haben unseren deutschen Blick da drauf.

00:41:42: und ja es gibt Probleme bei deutschen Shoppingcentern.

00:41:44: aber in Ländern wie Portugal Spanien wo die Leute gerne nach einem heißen Tag in ein gekühltes Shopping Center gehen und die Dinger voll sind das wird uns auch in Deutschland irgendwann mal begegnen.

00:41:56: Das erwarte ich auch!

00:41:59: Was würdest du im Jahr ist?

00:42:01: Ein perfektes Büro oder doch lieber das durchschnittliche Wohngebäude.

00:42:07: Am liebsten beides wahrscheinlich.

00:42:10: Es geht es darum, was wir über fünf Jahre mit so einem Objekt noch können.

00:42:17: In der Tat möchten wir es beide haben.

00:42:21: Wohnen gibt ja langfristig Spaß.

00:42:23: Bei dem Büro wird es wahrscheinlich in ein paar Jahre wieder einen Cupbacks Bedarf geben.

00:42:29: Also ich würde, wenn ich auswählen muss dann glaube ich in der Richtung wohnen aber beide kann auch gut fünschernieren.

00:42:39: Ich glaube ist vor uns wichtig dass wir unsere Diversifizierung und uns alle asset classes für den richtigen Kunden anschauen.

00:42:51: dann kann grundsätzlich in jedem Business Case interessant sein.

00:42:57: Und meine letzte Frage, die ich eigentlich immer natürlich mein deutschen Gesprächspartner stelle... Du hast jetzt eine europäische Brille auf.

00:43:03: Trotzdem was wünschst du dir von Politik und Immobilienbranche?

00:43:06: Vielleicht kannst du das ja auch nur europäischer Ebene ziehen.

00:43:13: Ich glaube, dass die Immobiliebranche von der Politik braucht ist eine Abstimmung zwischen Regulierung verfügbarkeit und das auch eine Verlässlichkeit.

00:43:27: Es gibt für Untergeben mal zum Wohnungsthema wieder, es gibt genug Kapitalen für neue gute Wohnungen verfügbare aber ein Investition von einer institutionellen Anleger muss sich natürlich auch muss.

00:43:44: da muss auch etwas auf verdient werden.

00:43:47: Ohne das wird es nicht geben.

00:43:49: Das muss nicht ohne Ende sein, es muss ein Zusammenarbeit sein.

00:43:55: aber ich glaube dort müssen die alle Interessanten mitgenommen werden und muss die Politik auch verlässlich sein und nicht bei jede neue Regierung die Spielregeln wieder ändern.

00:44:12: dann wird's als Kapital nicht geben und wirds auch nicht genug Wohnungen geben.

00:44:16: Liebe Roche, vielen Dank für deine Zeit und deinen sehr charmanten niederländischen Blick auf Europa.

00:44:23: Sehr gerne!

00:44:24: Sehr gerne gemacht und ich hoffe bis bald.

00:44:34: Das war sie unsere neuste Folgen von Im Talk dem Podcast von E-Mobility Manager.

00:44:38: Wenn es Ihnen gefallen hat dann sagen Sie es doch gerne Ihren Kollegen weiter

00:44:41: geben

00:44:41: Sie uns eine Bewertung oder schreiben uns doch auch gerne in den Kommentaren.

00:44:45: wir freuen uns über ihre Anregungen und Wünsche.

00:44:47: Und wenn Sie noch weitere Folgen hören wollen, dann könnt Ihr das auf allen Gain Podcast Plattformen oder natürlich

00:44:52: bei www.mobili-manager.de.

00:44:55: Bis bald!